Главная Как купить Турция

Турция

Недвижимость в Турции: как купить?

На оформление в собственность недвижимость Турции обычно уходит 3-4 месяца. По новым правилам, иностранный гражданин желающий приобрести недвижимость Турции должен получить вид на жительство еще до начала регистрации права собственности.

После получения вида на жительство, документы подаются в кадастровое Управление, которое и выдает ТАПУ (свидетельство о праве собственности) по истечении 3-4-х месяцев.

Процесс оформления недвижимости требует некоторых расходов, впрочем, не очень больших: 3 % от стоимости объекта в качестве налога на недвижимость Турции и комиссионные агентству. Ежегодный налог на выбранную вами квартиру или виллу составит всего 0,3 %.

Покупатели новостроек Турции пользуются существенными налоговыми льготами и в первые пять лет эксплуатации жилья платят по минимуму. Коммунальные услуги в Турции по европейским меркам нет так высоки. Услуги компаний, обслуживающих водопровод и электросети, обойдутся в 60 и 100 евро единовременно (за подключение). За текущее потребление придется платить из расчета примерно 0,8 евро/куб. м и 0,2 евро/кВт.ч.

Если в Украине введение земельного кадастра отстоит в далекой перспективе, то в Турции он уже успешно работает. Поэтому сделку по покупке жилья в Турции можно оформить за один день. Также в течение одного дня оформляется свидетельство о собственности и налоговый номер. Иностранный гражданин может воспользоваться ипотекой в Турции, но процентная ставка по кредиту будет достаточно высока.

Тем не менее, сейчас турецкие банки активно снижают ставки, что, по мнению экспертов, сделает недвижимость Турции еще доступнее, но может отразиться на стоимости "квадрата". Процесс покупки облегчает и тот факт, что в Турции официальное хождение наряду с местной валютой имеют доллар, евро и фунт стерлинг. Это является положительным моментом при продаже недвижимости в Турции, так как расчеты можно производить в любой валюте.

Всякое приобретение регистрируется в кадастровую книгу.

С целью документирования собственности покупателю предоставляется регистрационный номер. Акты покупки продажи содержатся в картотеках Регистрационных палат недвижимости и Государственном земельном кадастре.

Для составления протокола, отражающего акт покупки продажи, продавцы и покупатели должны предоставить сведения, содержащие данные из внутренних паспортов, имена отцов, причины покупки или продажи, фотографии 3х4 (на текущий момент). Покупателям недвижимости Турции, являющимся гражданами других стран, должна быть обеспечена помощь присяжного переводчика.

В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право.

Оформление покупки недвижимости Турции должно быть проведено только через Регистрационные палаты недвижимости или Государственный земельный кадастр. Регистрационные палаты недвижимости Турции и Государственной земельный кадастр в Турции подобны соответствующим органам в других странах.

Только зарегистрированная недвижимость Турции охраняется со стороны государства и может быть рассматриваться как залог при получении кредита или других финансовых операциях.

В случае приобретения собственности предусмотрены единовременные сборы: налог на приобретение собственности, оплата услуг лицензированного переводчика, оплата за оформление документов, кадастровые акты, налоги в фонды устранения последствий землетрясений, в фонды поддержки государственных учреждений и школ, а также разнообразные взносы. Правовая гарантия в случае неявных недочетов - 3 года.

Приобретение недвижимого имущества иностранными лицами в Турции

Согласно ст.35 Закона о собственности №2644 в редакции ст. 19 Закона №4916 от 03.07.2003:

"Иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики.

Основополагающим в применении принципа взаимности является признание иностранным государством за гражданами Турецкой Республики и турецкими торговыми компаниями прав того же объема, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с национальным законодательством.

Недвижимое имущество Турции, полученное по наследству гражданами иностранных государств, в отношении которых принцип взаимности не применяется, а также имущество, находящееся на территориях, в отношении которых действуют законодательные ограничения, конфискуется, а его владельцу выплачивается его стоимость.

Для приобретения иностранными физическими лицами и торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, недвижимого имущества Турции площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров. Это положение не применяется в отношении недвижимого имущества Турции, полученного по наследству. Также необходимо разрешение Кабинета министров. В случае отрицательного решения излишки площади конфискуются, а владельцу выплачивается их стоимость.

Исходя из общественных интересов и безопасности страны, Кабинет министров определяет районы, в отношении которых положения данной статьи не применяются".

1. Принцип взаимности

В Постановлении Кабинета министров №2/13394 от 29.05.1940 разъяснено, что следует понимать под принципом взаимности. Согласно Постановлению, условия взаимности предполагают не только наличие законодательной основы, но и практического механизма их применения. В случае отсутствия в иностранном государстве механизма соблюдения условий взаимности на практике, в отношении граждан этого государства применяются ограничения, аналогичные действующим в отношении граждан Турецкой Республики.

Таким образом, о соблюдении между Турцией и иностранным государством принципа взаимности по вопросу приобретения недвижимого имущества свидетельствует наличие законодательной основы и механизма практического ее применения. В этой связи, порядок приобретения гражданином или торговой компанией иностранного государства недвижимого имущества в Турции зависит от порядка его приобретения в этом государстве гражданином или торговой компанией Турецкой Республики, наличия законодательно предусмотренных прав, а также механизма их практической реализации.

В результате внесенных в Закон изменений основополагающим условием принципа взаимности, при сохранении условий законодательной основы и механизма практической реализации, стало признание иностранным государством за гражданами и торговыми компаниями Турецкой Республики прав, равных правам, признанным этим государством за своими гражданами или торговыми компаниями образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с законодательством этого государства.

Решения по заявкам на приобретение недвижимого имущества Турции гражданами государств, не включенных на сегодняшний день как в список стран, которые соблюдают в отношении Турции принцип взаимности (87 стран), так и в список стран, которые этот принцип не соблюдают (35 стран), принимаются после запроса в Главное управление по делам недвижимости.

2. Исключения из принципа взаимности

При покупке недвижимости в Турции иностранными физическими лицами наличие условий взаимности не является обязательным для следующих категорий граждан:

• лиц без гражданства (по причине отсутствия государства, в отношении которого применяется принцип взаимности);
• лиц, обладающих статусом беженца. В соответствии с Законом №359 от 26.08.1961 Турция присоединилась к Соглашению о юридическом статусе беженца от 28.07.1951 г., согласно ст.7/2 которого в отношении лиц, обладающим статусом беженца и прожившим на территории государства 3 года, принцип взаимности не применяется. При обращении заявитель должен предъявить документ, подтверждающий статус беженца.
• иностранных физических и юридических лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма. Согласно ст. 8/Е Закона о поощрении туризма № 2634, при приобретении упомянутыми лицами недвижимого имущества в туристических районах и центрах принцип взаимности и другие предусмотренные в отношении иностранцев законодательные ограничения не применяются

3. Законодательные ограничения

При покупке недвижимости в Турции иностранные физические лица должны соблюдать следующие законодательные ограничения:

• Положения Закона № 2565 О закрытых военных районах и зонах безопасности, согласно которым продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам объектов недвижимого имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности, не представляется возможным.
• Положения ст.35 Закона о собственности № 2644, согласно которому для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров (исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства).

Примечание: Ст.87 Закона о деревне № 442 отменена, в этой связи иностранные физические лица получили возможность приобретать недвижимость, расположенную в сельской местности.

Приобретение недвижимости в Турции иностранными юридическими лицами

С изменением ст.35 Закона о собственности иностранные торговые компании получили возможность приобретать в Турции недвижимое имущество при условии соблюдения принципа взаимности и предусмотренных законодательных ограничений.

Решение о наличии условий взаимности принимается по согласованию с Министерством иностранных дел.

В отношении иностранных юридических лиц действуют те же законодательные ограничения, что и в отношении физических лиц.

Покупка недвижимости в Турции компаниями с участием иностранного капитала

Понятие "компания с участием иностранного капитала" часто подменяют понятием "иностранная компания". В этой связи следует отметить, что компании с участием иностранного капитала создаются в Турции соответствии с Торговым кодексом Турции и регистрируются в торговом реестре Турции.

Таким образом, эти компании действуют в рамках правовых норм Турецкой Республики. Их капитал, частично или полностью, принадлежит иностранным физическим или юридическим лицам. Иностранный статус держателей акций не придает компании статус иностранной, так как следует различать "гражданство" компании и гражданство держателей акций.

С момента опубликования 17 июня 2003 года в Официальной газете № 25141 вступил в силу Закон № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" от 5 июня 2003 года, который отменил действовавший ранее Закон № 6224 "О поощрении иностранных инвестиций" от 18.01.1954.

Положения нового Закона направлены на привлечение и увеличение объемов иностранных инвестиций, защиту прав иностранных инвесторов, переход от принципа разрешений и согласований к принципу информации и консультаций.

В этой связи в соответствующие подразделения на местах направлен циркуляр №1363-100/841 от 07.08.2003, в котором содержится информация о порядке реализации Закона.

Согласно Закону № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" в отношении иностранных инвесторов применяются те же положения и правила, что и в отношении местных инвесторов, отменен порядок получения разрешения на инвестирование, на создание компании и т.п. Юридические лица, созданные частично или полностью на основе иностранного капитала, получили права, равные правам граждан Турции.

Компании с участием иностранного капитала, которые будут действовать в Турции в соответствии с Законом № 4875 или созданные ранее в соответствии с Законом №6224 рассматриваются как турецкие компании с участием иностранного капитала, исходя из места создания и местонахождения руководства компании.

Заявки на приобретение недвижимого имущества Турции, а также других операции с реестром собственности, поданные компаниями с участием иностранного капитала (получившими разрешение на деятельность в соответствии Законом № 6224 "О поощрении иностранных инвестиций" или созданными в соответствии с Законом № 4875 "О прямых иностранных инвестициях"), будут рассматриваться Управлениями регистрации прав собственности на условиях, действующих в отношении компаний, созданных на основе Торгового кодекса Турции.

Перевод финансовых средств

Перевод через банки и частные финансовые структуры финансовых средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества Турции (как с помощью обмена иностранной валюты так и без него), а также средств полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества не подлежит каким-либо ограничениям.

Подача и рассмотрение заявок на покупку недвижимости в Турции

Согласно ст.26 Закона о собственности № 2644 составление и оформление документов, касающихся недвижимости Турции, находится в компетенции Управлений регистрации собственности.

Иностранные граждане, желающие купить в собственность недвижимое имущество должны обратиться в Управление регистрации собственности по месту нахождения недвижимого имущества.

Необходимые документы

Иностранные граждане представляют тот же набор документов, что и граждане Турции.

А - Физические лица

• Свидетельство о собственности или документ с указанием номера участка (месторасположения) недвижимого имущества или устное заявления его владельца;
• Удостоверение личности или паспорт, выданные государством гражданской принадлежности заявителя, 2 фотографии 3х4;
• Доверенность, удостоверение личности и фотография доверенного лица (при осуществлении сделки доверенным лицом), при отсутствии одного из покупателей - документ, удостоверяющий личность (с фотографией) его представителя, фотографии 3х4, доверенность.

Б - Юридические лица

• Компании, созданные в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях № 4875 представляют полученные в Управлении регистрации торгового реестра документы, подтверждающие право приобретать недвижимое имущество, образцы подписей ответственных лиц и доверенность для лица, представляющего интересы покупателя.
• Компании, созданные в иностранном государстве в соответствии с законодательством этого государства, представляют документы, подтверждающие право приобретать недвижимое имущество, полученные в уполномоченном органе иностранного государства.

Налоги и сборы за осуществление сделки взимаются в том же размере, что и с граждан Турецкой Республики.

Однако при необходимости выезда на местность для обозначения недвижимого имущества на карте масштаба 1:25000, прилагаемой к запросу, направляемому в адрес военных властей с целью получения подтверждения расположения покупаемой недвижимости Турции иностранным физическим или юридическим лицом, за пределами закрытых военных районов и зон безопасности, взимается плата, равная стоимости этой услуги.

Подведем итоги: оформление покупки недвижимости в Турции

• Если речь идет о земле или даче, то земля должна быть передана покупателю в собственность на основании документа, именуемого тапу. Тапу — это и есть свидетельство на право вечной собственности. В дорогих курортных местах Вам могут предложить участки земли, не имеющие тапу. Тапу в этих местах часто редкость, застройка велась хаотично, на основании полулегальных разрешений администрации. Такую землю, даже с готовым домом, покупать нельзя.
• При покупке готовой виллы важно знать, имеется ли разрешение на постройку. Проект может отличаться от построенного здания, но главное, чтобы он был утвержден. На старые дома и виллы, особенно в городах, таких разрешений может и не быть, но в этом случае законность постройки доказывает сам факт ее существования, в течение 30 лет, например.
• Сделки с землей оформляются в два этапа. Сначала в Земельном комитете заключается соглашение о купле-продаже. Иностранцы должны получить разрешение на покупку в Министерстве по земле, которое находится в Измире. Получение разрешения занимает не меньше месяца. На завершающем этапе — в нотариальной конторе нотариус потребует присутствия переводчика, имеющего лицензию. Переводчик обязан довести до вашего сведения основные положения подписываемых документов и расписаться в них вместе с вами. Эксперты рекомендуют платить только при нотариальном оформлении, когда разрешение из Измира уже получено. Не следует удивляться разнице между реальной и заявленной стоимостью объекта. У турков, как и в России, продавец иногда не хочет декларировать возможный доход от повышения стоимости и продает объект по символической цене. Это никого не удивляет, в том числе и нотариуса. Но об этом нельзя забывать, если Вы допускаете возможность перепродажи.
• Стоимость оформления и размер гербового сбора зависят от размеров объекта и его декларируемой цены. Оформление небольшой виллы обычно обходится в несколько сотен евро, включая услуги переводчика.
• Для покупки никаких документов, кроме паспорта и денег, не нужно. Украинский заграничный паспорт должен быть действителен в течение еще не менее одного года. Однако, поскольку сделки с иностранцами оформляются в вышестоящих государственных органах и Турция все более следует международным правилам, рекомендуется иметь при себе несколько дополнительных документов: справку из банка о наличии счета (суммы указывать необязательно), короткую справку о себе типа листка по учету кадров (на обычной бумаге, без печатей и т. п.), ксерокопию платежки за квартиру, копию украинского внутреннего паспорта (страница с фотографией и пропиской). Наличие этих документов значительно ускорит оформление в Министерстве по земле. В Турции вам их переведут на местный язык.