Главная Как купить Тайланд

Тайланд

Что нужно сделать для того, чтобы стать владельцем своего дома на Самуи?

• Выбор объекта недвижимости, участка земли (здесь нужно обратить внимание на площадь, месторасположение, близость к морю, инфраструктура района - супермаркеты, рестораны, наличие трехфазного электричества, бетонной дороги, скважины). Возможно ознакомительная поездка.
• Вид документа на землю (Chanot, Nor Sor3 Gor, Nor Sor 3, Sor Kor 1 или другие).
• Определение цены и графика платежей.
• Заключение договора на резервирование для снятия объекта с продажи.
• Выбор варианта гарантированного оформления объекта.
• Открытие счета в таиландском банке.
• Платежи, последний из которых проводится в Земельном департаменте.

Существует много видов документов и вариантов оформления. Но, следует обратить внимание на то, что самым эффективным и безопасным является путь, который описан здесь.

Причем эта схема оформления работает уже много лет, и не только на рынке недвижимости в Таиланде, таким образом, оформляется покупка недвижимости в европейских странах, где ограничено право владения недвижимостью или землей иностранными гражданами.

• Выбор желаемой недвижимости. Очень важный момент: нужно обратить внимание на тип земельного документа, которым оформлена земля. От этого зависит то, насколько полно Вы сможете распоряжаться своей недвижимостью.
• Регистрация компании или внесение в состав учредителей уже существующй. Одним из чаще всего применяемых иностранцами методов является инвестирование в таиландское общество с ограниченной ответственностью, которому уже принадлежит земля или же оно намеревается ее купить.
  Уставы общества могут варьировать таким образом, что иностранный инвестор получит максимальную защищенность от требуемого законом подавляющего большинства таиландских акционеров в такой фирме.
• При платежах в банк нужно обратить внимание на то, чтобы в назначении платежа было указано "для приобретения недвижимости" или "инвестиции", для получения нужного впоследствии сертификата.

Обращаем Ваше внимание на то, что формы документов и договоров, участвующие в оформлении недвижимости, сложны и требуют тщательного изучения. Это касается как юридической стороны, так и вопросов перевода.

В таких случаях рекомендуется воспользоваться помощью независимого адвоката или консультанта по вопросам собственности, который говорит на Вашем родном языке и поможет юридически грамотно оформить соглашение, руководствуясь Вашими индивидуальными потребностями и законами страны.

Приобретение вилл и земельных участков иностранцами в Тайланде

Владение землей в Таиланде регулируется тайским правительством, а именно Министерством Внутренних Дел, а основными актами, регулирующими все операции, является земельный кодекс "Land Code BE 2497 (1954)", акт 'Land Reform for Agriculture Act BE 2518 (1975)' и Гражданский и Торговый кодекс 'Civil and Commercial Code'

Согласно тайскому законодательству любое физическое или юридическое лицо, может иметь в полной собственности здание/сооружение, расположенное на участке земли и зарегистрированное на имя владельца местным Земельным Департаментом. Таким образом, зарегистрированную собственность, рассматривают отдельно от земельного участка, на котором он находится.

Важно отметить, что собственником земельного участка в Таиланде может выступать только гражданин страны или тайская компания. Прямое владение землей иностранцами ограничено, но возможно при следующих обстоятельствах:

Аренда земли

Максимальный срок по одному договору аренды земли составляет 30 лет; иностранцы имеют такие же права, как и граждане государства, они имеют полное право приобретать/продавать и распоряжаться договором аренды.

Арендные договора могут быть пролонгированы на два следующих периода, которые тоже могут быть равны 30 годам каждый, таким образом, срок аренды может достигать 90 лет. Все арендные договора свыше 3 лет и более регистрируются местными органами власти с обязательной уплатой пошлины и гербового сбора (который основывается на проценте от стоимости арендного договора).

Иностранные арендаторы, возможно, захотят внести в проект договора аренды условие о получении полного права собственности freehold в случае изменения законодательства в пользу зарубежных фирм и иностранных частных лиц.

Организация компании в Таиланде

Этот способ приобретения недвижимости в Таиланде является наиболее популярным среди иностранных граждан и юридических лиц. Описать в общем можно так: иностранцу в компании принадлежат 49% процентов акций, оставшиеся 51% по действующему законодательству должны принадлежать тайским гражданам.

Обязательное условие для учреждения компании - наличие 7 учредителей. Важно знать, что если компания желает приобрести недвижимость на праве полной собственности freehold, то доля акций, находящихся в руках иностранного учредителя может составлять максимум 39% акций, а 61% должен принадлежать гражданам Таиланда.

Несмотря на то, что иностранный гражданин владеет лишь 39% акций, имеется законный способ установить полный контроль над компанией, включив в Устав компании пункт о том, что иностранный гражданин является единственным руководителем компании и что ему принадлежат голосующие, привилегированные акции компании.

• Стать гражданином Таиланда или ее резидентом
• Унаследовать собственность в Таиланде
  "Раздел 93 Земельного Кодекса позволяет наследнику стать собственником недвижимости, которая не превышает площади 1 rai (1,600 кв.м.) и которая может быть использована только для проживания".
• Инвестировать значительные средства в экономику Таиланда
  Инвестиции в размере 40 миллионов Бат (эквивалентно около 1 миллиона Долларов США) дает право на владение собственностью, не превышающей площади 1 rai (1,600 кв.м.) и которая может быть использована только для проживания.
• Sidhi-kep-kin
  Это временный интерес в собственности продлеваемый до 30 лет, который очень похож на аренду недвижимости с теми же правами и обязанностями.

Типы земельных документов в Таиланде

В Таиланде имеется несколько типов земельных документов. Каждый из них закрепляет права (и в некоторых случаях ограничения) собственника на земельный участок.

Документ права владения. Чанот Chanote

Документ, подтверждающий право на собственность или chanote - свидетельство о собственности на землю. Лицо, на которое выписан сертификат Чанот, имеет законное право на земельный участок.

Chanote выдается после того как установлены точные границы участка с помощью национальной земельной сетки и GPS Chanote - самая прозрачная форма собственности для инвестора, так как подразумевает ведение всей истории земельного участка, его деления, и данных о его прежних владельцах. Это единственный документ, который дает полное право собственности на землю.

Подтвержденный сертификат пользования. Nor Sor 3 Gor

Следующий за Чанот вид земельного документа, практически ему эквивалентный. Он указывает, что поименованное лицо имеет право владения данным участком, а также что все требования для выдачи Чанот выполнены, и что выдача Чанот на данный участок будет проведена, как только данный район попадет в зону Чанот.

Сертификат пользования (Nor Sor 3)

Во многом подобен сертификату Nor Sor 3 Gor, однако не были выполнены все требования для регистрации в Чанот и, таким образом, право собственности в реальности не подтверждено.

За 30 дней до дня перерегистрации земли, состоящей в этом регистре, в пользу третьего лица владельцам соседних участков должны быть разослано уведомление о намерениях.

В нем границы участка определены по отношению к границам соседних нарезов, поэтому при оформлении права владения его размер может оказаться меньше или больше, чем в Nor Sor 3.

Сертификаты владения.

Следующие виды документов не рекомендуются для рассмотрения в виде вложения средств, так как не разрешают использование этой земли по усмотрению собственника, а апгрейт до верхних регистров документов является проблематичным, а в некоторых случаях, невозможным. Nor Sor Sam Kor, Nor Sor Sam, Sor Kor Nung

Регистрация компании

Иностранцу, желающему основать бизнес, либо открыть компанию в Таиланде, нужно иметь в виду, что в стране действуют некоторые ограничения на иностранные инвестиции.

Так называемый закон "The Alien Business Law (N.E.C. Announcement 281)" подразделяет бизнес в Таиланде на четыре категории, две из которых запрещены для иностранцев, третья требует предварительного разрешения властей Таиланда, а к последней относится всё, что не включено в первые три и, соответственно, разрешено для иностранцев.

Если Вы планируете вести бизнес в Таиланде, то рекомендуется уточнить, в какую категорию попадает предполагаемая сфера деятельности.

Следующие виды предприятий разрешены к учреждению в Таиланде:

• Партнёрства
• Компании
• Совместные предприятия
• Филиалы иностранных компаний
• Представительства офисы иностранных компаний
• Региональные офисы иностранных компаний
• Частные предприниматели

Самым распространенным путем оформления юридического лица для приобретения и использования недвижимости является открытие аналога российского Общества с ограниченной ответственностью.

Закрытые компании с ограниченной ответственностью (или корпорации), в которых иностранцы имеют право на 100% владения акциями, за исключением вышеуказанных разрешённых направлений деятельности, в которых закон Таиланда позволяет иностранцам владеть НЕ более, чем 49% акций. Покупка недвижимости как раз входит в этот вариант.

Акционеры этих компаний ограничены в ответственности, а директора могут нести неограниченную ответственность, если это предусмотрено уставными документами. В компании должно быть не менее 7 акционеров, которые могут быть физическими и юридическими лицами.

Компания может управляться одним директором. В зависимости от вида деятельности, при наличии совета директоров большинство директоров должны быть резидентами Таиланда. Хотя закон Таиланда не предусматривает минимального капитала для компаний, считается, что капитал должен быть адекватен предполагаемой деятельности.

Все акции должны быть подписаны на момент регистрации компании и, как минимум, 25% капитала оплачены. Акции этих компаний не могут предлагаться в открытой продаже, а подлежат распределению среди акционеров компании с их согласия. Aкции должны выпускаться нарицательной стоимостью не менее 5 THB (1 US$ примерно равен 40 THB), и все акции имеют право голоса.

Закон требует того, что на 51 % участниками общества должны являться физческие лица таиландского подданства. Несмотря даже на это каждая покупка земли фирмой, 40 % долей в которой принадлежит иностранцам, тщательно проверяется Central Land Office в Бангкоке, чтобы установить, не была ли основана фирма с целью обойти запрет на владение землей иностранцем.

Это привело к тому, что иностранный инвестор может владеть только 39% долей, но все же с помощью предварительно измененных уставов, являться единственным директором и руководителем фирмы, а значит, имеет право заключать необходимые договора. Таким образом, держатель минимума акций получает контроль над фирмой. Эта фирма должна каждый год предоставить баланс.

Владение и управление тайской компанией проходит через определенные процедуры и налагает ответственность и налоговые обязательства, поэтому позвольте все эти сложности объяснить вам профессионалам, на понятном вам языке.

Еще раз кратко

• Иностранный владелец компании имеет привилегированные акции, которые имеют 10 голосов против 1 обычных акций. Поэтому при голосовании тайские участники компании имеют меньшинство голосов.
• Только владелец привилегированных акций может быть директором.
  В учредительных документах определяется, что директором и единственным распорядителем счета является иностранный гражданин, который имеет право подписи.
• Тайские акционеры делают на своих акциях передаточную надпись.
  Это дает право иностранному акционеру отчуждать принадлежащие им акции в любое время.
• Тайские акционеры не оплачивают свою долю в уставном капитале.
  Что лишает их права на получение дивидендов.
• Акции иностранного собственника могут быть переданы им другим лицам.