Главная Как купить Чехия

Чехия

Покупка и последующее использование недвижимости за границей является непростым делом, требующим знания местной специфики.

Поэтому крайне желательно, прежде всего, найти себе в выбранной стране (в нашем случае – в Чехии) надежного партнера, которому Вы можете доверять. Ниже описаны некоторые неприятные ситуации, в которые может попасть покупатель.

При выборе объекта недвижимости Чехии

Главной опасностью при выборе объекта недижимости Чехии являются скрытые дефекты (загрязнение, запахи и шумы, геологические проблемы участка, нарушенная статика дома, планы на строительство в непосредственной близости, которые могут снизить ценность и ликвидность выбранной недвижимости и т.п.). Поэтому рекомендуется по возможности собрать максимально полную информацию о районе нахождения понравившегося объекта и о самом объекте.

Среди юридических опасностей главную представляют собой проблемы полноценности права собственности. К ним относятся возможные реституционные споры, коллективная собственность (например у объекта есть несколько владельцев – супруги или члены семьи), разного рода ограничения на манипулирование с недвижимостью (залог недвижимости, экзекуция имущества продавца, существование преимущественного права покупки и т.п.).

Большинство этих проблем видно сразу при анализе выписки из кадастра недвижимости (листа собственности). В некоторых случаях проблемы сравнительно легко устраняются (например, то, что у недвижимости есть несколько владельцев не будет проблемой, если все они дружно намерены ее продать).

В остальных случаях лучше воздержаться от покупки недвижимости или, по крайней мере, сначала проконсультироваться об этом с юристом. В любом случае не помешает настоять на том, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о том, что продавец несет ответственность за ущерб, возникающий в результате предоставления неправдивой информации.

Особым случаем, касающимся только иностранцев, является перевод ипотеки. Поскольку ипотечный кредит – это продукт, рассчитанный на частных лиц-граждан ЧР, то иностранцу (или созданной им фирме) получить ипотеку нельзя в принципе.

Поэтому от такого объекта лучше сразу отказаться, даже если существует возможность досрочной выплаты ипотеки – ведь в этом случае покупатель дополнительно заплатит банку проценты по кредиту, которым он не пользовался.

Впрочем, уже появились банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит иностранцу (точнее, принадлежащей ему чешской фирме), так чтио будем надеяться, что эта проблема в течение нескольких ближайших лет перестанет быть неразрешимой.

Если объект прошел реконструкцию (особенно, если речь идет о частичной реконструкции), то следует поинтересоваться документацией, на основании которой были осуществлены те или иные ремонтно-строительные изменения.

Дело в том, что предыдущий хозяин мог сделать ремонт без официального строительного разрешения (т.е. нелегально). Если этот факт всплывет (например, при оформлении банковского кредита под залог недвижимости), у нового хозяина могут быть большие проблемы, которые в лучшем случае будут решены штрафом.

Когда объект выбран, то резервационный аванс нужно вносить только одновременно с подписанием тщательно проработанного резервационного договора. Иногда бывают случаи, когда продавец берет аванс, а потом совершает сделку с другим покупателем на более выгодных для себя условиях.

Поскольку, как правило, резервационный договор подписывает и аванс берет реалитный маклер продавца, следует убедиться, что он действительно является его представителем (имеет от продавца соответствующую доверенность).

При заключении сделки

При заключении сделки покупки недвижимости в Чехии в частную собственность должна быть предложена максимально «свежая» выписка из кадастра. Бывают случаи, когда объект «продается» несколько раз, когда продается объект, владельцем которого «продавец» на самом деле не является, или объект, которым нельзя распоряжаться (например, заложенный).

Как только в кадастр подается заявление о внесении изменений (скажем, изменение владельца, установление залога или наложение экзекуции), на объект ставится «пломба», и на выписке это видно. Об этом уже говорилось выше.

Но проблема может быть в том, что в тот момент, когда вы изучаете предложенные документы, все еще хорошо, а к моменту совершения сделки произошли изменения. Поэтому-то и нужна максимально свежая выписка.

Выписку может предоставить продавец или посредник, но будет надежнее, если покупатель не пожалеет 100 крон и лично получит выписку из кадастра непосредственно перед совершением сделки. Вообще в случае любых неясностей в содержащихся в выписке из кадастра данных рекомендуется воздержаться от каких-либо оплат до их выяснения или устранения.

Из-за длительности процедуры записи в кадастре (до нескольких месяцев) сделка де-факто считается состоявшейся, когда документы поданы в кадастр. Подтверждением об этом является штамп кадастра на копии заявления. Часто договор купли-продажи прямо предусматривает, что, по крайней мере, часть сложенных у нотариуса денег выплачивается продавцу после подачи заявления в кадастр.

Это создает некоторый риск остаться и без недвижимости, и без денег. Впрочем, аналогично рискует и продавец: после подписания договора продажи и подачи заявления в кадастр он на некоторое время остается и без денег, и без недвижимости.

Вообще говоря, кроме длительного времени записи проблем с кадастром быть не должно, особенно, если перед заключением сделки все документы тщательно анализировались. Многие реалитные агентства считают сделку завершенной в момент подачи заявления в кадастр: в это момент они кассируют комиссионные, рассчитываются с маклером и т.п.

Если кадастральному управлению что-то не нравится, оно вызовет стороны дополнить заявление недостающими документами. Однако, если у этому моменту продавец уже получил деньги, от него может быть сложно добиться кооперации. Поэтому рекомендуется по возможности связать выплату уложенных на хранение третьему лицу денег до момента фактической записи нового владельца в кадастре.

После завершения сделки покупки недвижимости

Хотя при сделке с недвижимостью плательщиком налога с продажи недвижимости является продавец, покупатель является гарантом оплаты налога. Поэтому теоретически возможна ситуация, когда продавец по каким-то причинам не заплатит налог, и налоговая инспекция будет требовать его оплату с покупателя.

Если налоговая инспекция решит, что цена недвижимости занижена, она может пригласить официального эксперта-оценщика и установить свой размер налога в соответствии с результатами этой оценки. Поэтому, во-первых, не следует соглашаться на предложения продавца указать в договоре более низкую, чем реальная, цену, во-вторых, в случае сомнений имеет смысл покупателю самому сделать независимую оценку.

С момента подачи документов о купле-продаже объекта в кадастр автоматически перестает действовать страховка недвижимости, заключенная предыдущим хозяином (если таковая имела место). Покупателю будет нужно без лишнего промедления заключить новый страховой договор. Тонкость в том, что по закону чешские страховые компании не страхуют объект по его фактической стоимости (продажной, оценочной или иной).

Они страхуют на такую сумму, которая была бы нужна, чтобы в случае наступления страхового случая можно было построить новый такой же объект на том же месте. Другими словами, недвижимость страхуется на стоимость новостройки, что, естественно, повышает ее размер.

Если объем страхования был снижен, и наступит страховой случай, страховая компания оштрафует владельца недвижимости и выплатит существенно (непропорционально) меньшую сумму, а то и вообще откажется платить.

Коммунальные услуги и налоги на недвижимость

При покупке недвижимости Чехии покупатель не платит никаких налогов. Продавец обязан заплатить 3%-ный налог с продаж (его вычисляют от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или определенной оценщиком в зависимости от того, какая из этих сумм выше).

Ежегодный налог на недвижимость Чехии зависит как от площади объекта, так и от региона, где находится собственность. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В Праге владелец собственного дома платит около 200 долл. ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, который рассчитывают по сложным таблицам (он очень мал: за коттедж площадью 300 кв. м с участком 1000 кв. м надо отдать 50 долл. в год). Налог на недвижимость рассчитывают один раз в год в январе (до 31 января).