Главная Статьи Рынок недвижимости Словакии: балом правит покупатель

Рынок недвижимости Словакии: балом правит покупатель

Прошли времена бума на словацком рынке недвижимости, канула в лету эпоха массовой застройки и роста цен, когда квартиры в новостройках продавались на стадии строительства, еще до того, как строители успевали реализовать замыслы архитекторов.

Словацкий рынок жилья, как и рынки многих стран, не избежал последствий глобального экономического кризиса и сейчас переживает нелегкие времена…

Сегодня словацкие застройщики при продаже квартир в своих новых проектах предлагают покупателям различные стимулы в виде установки специального оборудования или предоставления бесплатных парковочных мест. Но клиенты сейчас думают дважды прежде, чем покупают квартиры, принимая во внимание как свое текущее финансовое положение, так перспективы рынка жилья в целом.

- В течение последних шести - двенадцати месяцев цены на квартиры в Словакии существенно изменились, в частности, цены на вторичное жилье сократились в некоторых местах на целых 30 процентов, - сообщил Филип Зольдак из агентства недвижимости Lexxus словацкому изданию The Slovak Spectator.

- Цены на квартиры в новостройках не показали такого существенного падения, сократившись лишь на 5 процентов, благодаря изменениям в политике продаж. Сегодня для покупателей существует возможность вести переговоры о ценах на каждый реализуемый объект и получать скидки до 10 процентов в виде более низких цен или в виде бонусов, таких как место для парковки или установка дополнительного оборудования в квартире.

Даниэла Разова, глава словацкой Ассоциации брокеров по недвижимости, соглашается с этим, и видит возможности для дальнейшего снижения цен на словацкую вторичку.

- Цены на вторичное жилье постепенно снижались и в настоящее время предлагаемая цена более-менее стабилизировалась. Приблизительно половина квартир на рынке предлагается по реалистичным ценам, а остальные все еще реализуются по более высоким ценам, которые покупатели не готовы сегодня платить, - говорит Разова.

Продажи квартир в новостройках продолжают находиться в застое, поскольку застройщики не желают значительно изменять цены. Из-за этого квартиры в новых проектах продаются очень медленно.

О чем говорит статистика

Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Словакии составила € 1342 во втором квартале 2009 года, согласно данным Национального банка Словакии (NBS). Этот показатель ниже на €207 пикового в €1549, зарегистрированного на рынке недвижимости страны во втором квартале 2008 года. Словацкий центральный банк регулярно проводит мониторинг цен на жилую недвижимость в стране при содействии Национальной ассоциации недвижимости (NARKS).

Цены на жилье снизились во всех регионах Словакии. В Братиславском крае они упали ниже € 2000 / кв.м. в течение года. Если во втором квартале 2008 г. цена квадратного метра жилой недвижимости в Братиславе составляла € 2019, то во втором квартале 2009 г. она уже снизилась до € 1731 . Во всех остальных регионах страны во втором квартале 2009 г. цены были ниже € 1000 за квадратный метр. Трнавский край заменил Кошицский край в качестве второго по дороговизне региона страны, при средней цене € 941 за квадратный метр.

Кошицкий край стал четвертым среди самых дорогих регионов страны, со средней стоимостью жилья в € 913 за кв.м. В Прешовском крае средняя стоимость квадрата составила € 926 . Нитринский край в 2008 году считался самым недорогим регионом в Словакии, эта тенденция сохранилась и по сей день, в конце второго квартала средняя стоимость недвижимости составила € 727 за квадратный метр.

В Братиславском крае было зарегистрировано крупнейшее падение цен на жилую недвижимость в годовой динамике, цена кв.м. снизилась на € 288 (почти на 15%) во втором квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За ним следует Кошицкий край (-€ 273, более 20%). В Нитринском крае стоимость квадратов снизилась незначительно за последний год, всего на € 24.

Комментируя значительное снижение цен в Братиславском крае, г-жа Разова сказала, что «это происходит потому, что цены на недвижимость в Братиславе были сильно вздутыми».

А г-н Зольдак считает, что в тех регионах страны, где цены сильно выросли во время бума и приблизились к уровню столичных, в настоящее время наблюдается наихудшая ситуация и им будет нелегко вернуться на свои прежние уровни.

Что хотят покупатели

- Люди больше всего интересуются новыми достроенными квартирами по ценам четырехлетней давности. Также есть спрос на вторичное жилье, реализуемое по приемлемым ценам, говорит г-жа Разова.

Покупатели предпочитают сегодня смотреть квартиры, обращая внимание на все мелочи, «примерять» их под себя. Эксперты отмечают, что это большое изменение настроений покупателей по сравнению с ситуацией, которая была пару лет назад. В то время квартиры в Словакии реализовывались, когда они еще были только на бумаге, но несмотря на это, существовали очереди на покупку жилья. В настоящее время жилье покупают только те, кто срочно в нем нуждается, многие же предпочитают ждать дальнейшего снижения цен.

- Нынешний рынок жилья можно назвать рынком покупателя. На рынке много вакантных предложений, а разработчики пытаются гибко реагировать на сниженный спрос, отвечая требованиям рынка и покупателей, - подчеркивает г-н Зольдак.

Напротив, Даниэла Разова считает, что многие застройщики сегодня не реагируют должным образом на изменившуюся конъюнктуру рынка, поскольку не могут или не хотят регулировать цены на жилье. Одновременно с этим, многие проекты испытывают проблемы с завершением строительства.

- Поскольку клиенты хотят вкладывать свои капиталы в уверенность, то есть в уже достроенные квартиры, многие проекты, находящиеся на стадии строительства, имеют проблемы с привлечением финансовых средств, а исходя из этого, и с их завершением, - отмечает Разова.

Участники рынка не ждут очередного резкого падения цен на недвижимость. Это отчасти потому, что строительный бум в Словакии закончился во время кризиса. Поставка новых жилых объектов на рынок существенно сократилась и будет ограничена в будущем. Отсутствие перенасыщенности на рынке должно сдерживать падение цен на жилье.

Недвижимость в словацких новостройках до сих пор предлагается по довольно высоким ценам и ждет своего «звездного часа», но реализуется она довольно вяло, т.к. покупатели стали очень разборчивыми и не хотят переплачивать.

Г-жа Разова считает, что ситуация на рынке недвижимости в Словакии будет зависеть от новых и неожиданных веяний финансового кризиса.

- Поскольку потенциальные темпы инфляции в настоящее время упоминаются все чаще и чаще, не исключено, что люди захотят вкладывать свои деньги в недвижимость в качестве антиинфляционных мер, в этом случае цены останутся стабильными либо покажут умеренный рост. Напротив, те, кто хочет взять кредит на покупку недвижимости, серьезно задумаются об этом из-за беспокойства о потере работы.

В целом, аналитики рынка считают, что в Словакии еще есть пространство для дальнейшего снижения цен на жилую недвижимость, но это очень сложно спрогнозировать. Покупатели сегодня сами находятся в неопределенной ситуации, многие бояться потерять свои рабочие места при все повышающемся уровне безработицы в стране.

Словацкие банки сегодня весьма сдержаны и чувствительны к рискам при предоставлении ипотеки или инвестиционных кредитов для разработки крупных проектов. Все эти факторы влияют на формирование новых цен на словацком рынке жилья.

На сегодняшний день, в Словакии популярна покупка недвижимости в среднем и нижнем ценовых сегментах. Стоимость таких квартир составляет € 900 - € 1200 за квадратный метр без учета НДС.

По сравнению с соседями

- Мировой финансовый кризис в первую очередь был вызван кризисом недвижимости. Инвесторы предполагали, что инвестиции в недвижимость являются самыми безопасными долгосрочными инвестициями и начали недооценивать риски, - считает Андрей Лехоски, глава отдела консалтинга в словацком представительстве Colliers International.

- Политика «дешевых денег» и легкий доступ к кредитам некредитоспособного населения привели к искусственному росту цен на недвижимость. После разрыва ценового пузыря, цены на недвижимость начали снижаться, несмотря на то, что падение цен зависит еще и от местности, качества недвижимости и других факторов. Сам рынок недвижимости сегодня не является сбалансированным, и пока еще слишком рано говорить о стабилизации, - считает эксперт.

- Кризис серьезно ударил по глобальной экономике, поэтому нельзя говорить, что некоторым странам удалось избежать его последствий. Особенно плохо кризис отразился на Прибалтийских странах, где падение цен на недвижимость было очень сильным. Это касается также Румынии, Англии, Ирландии, Испании и, конечно же, США. В Словакии можно говорить о падении цен на недвижимость от 10 до 50 процентов, - резюмировал Лехоски.

По мнению Разовой и Зольдака, ситуация в Словакии не столь плачевна, по сравнению с соседними странами, и она начинает медленно стабилизироваться.

- Насколько мне известно, ситуация в Словакии немного лучше, чем в Польше и Венгрии. В целом, она такая же, как и в других странах Центральной Европы, - считает г-жа Разова.

- Ситуация в Словакии является намного более стабильной, чем в Болгарии, Румынии или Венгрии, - говорит г-н Зольдак. Она очень похожа на тенденции в Чешской Республике или в Польше.

Зона Евро

С 1 января 2009 года Словакия официально перешла на евро, став 16-й страной, где введена в обращение единая европейская валюта. Многие ожидали, что введение единой европейской валюты в стране приведет к увеличению цен на жилье, но этого не произошло.

- Переход на евро не возымел такого значения, которое возлагали на него продавцы жилья, - говорит Разова. - Вместо ожидаемого повышения цен, финансовый кризис вызвал падение цен на недвижимость и застой на рынке.