Главная Статьи Австрия: недвижимость растет в цене медленно, но верно

Австрия: недвижимость растет в цене медленно, но верно

Недавно информационные агентства распространили удивительную новость: несмотря на всемирный кризис, венские квартиры подорожали за 1-й квартал 2009 года на 1,3%.

Эта новость заставила авторов статьи обратить взор на это пятнышко в самой середине европейской карты. Как выяснилось рынок недвижимости этой страны более чем достоин внимания инвесторов.

Австрийская республика никогда не была в числе фаворитов у спекулянтов недвижимостью, поскольку там никогда не отмечалось больших скачков: австрийские власти делали всё возможное, чтобы их не произошло. На их предотвращение рассчитана и налоговая система Австрии.

Она устроена так, что в случае перепродажи жилья раньше, чем через пять лет после покупки налог съест большую часть прибыли – почти 90%. Правда, хотя построение налоговой системы и было направлено против спекулянтов недвижимостью, оно негативно отразилось и на добросовестных инвесторах.

Некоторые эксперты даже считают, что государство совершенно не заинтересовано в иностранных приобретателях и, более того, активно препятствует их проникновению на рынок. Однако на самом деле это далеко не так. Просто, как и в соседнем с Австрией Лихтенштейне, условием приобретения недвижимости является прохождение федеральной (Австрия – республика федеративная) проверки на основе анкеты, заполняемой соискателем на право стать домовладельцем.

Лишь после этой проверки инвестор заключает договор о приобретении недвижимости, заверяемый местным адвокатом. Таким вот образом государство стремится поставить плотину на пути потока криминальных денег из Восточной Европы и стран СНГ.

Зáмки нашим не продают

По свидетельству Надежды Вельо, владелицы бельгийского агентства «Immo-Reflex», занимающегося, кроме всего прочего торговлей зáмками по всей Европе, особенные трудности испытывают россияне при покупке строений, имитирующих средневековые замки, возведенных примерно полтора века назад.

«В России никогда не было зáмков, и потому у русских нет опыта их эксплуатации», - так политкорректно австрийцы формулируют свою позицию по отношению к покупателям из России. Но можно догадаться, что дорожащим своей культурой австрийцам боязно продавать историческую недвижимость нашим богачам, скорым на перестройки и переделки.

Венские квартиры – лучшая инвестиция

Куда же тогда российскому инвестору пристроить свои капиталы? Как уже было сказано, только за первые три месяца этого года венские квартиры выросли в цене на 1,3%. За то же время арендная плата выросла на 4,1%. Почему бы тогда не сдавать только что купленную квартиру внаем?

По данным Александра Вебера, представителя агентства «Volkswohnung», средняя венская двуспальная квартира площадью 75 кв. метров стоит 200 тысяч евро. Столько стоит квартира на втором этаже трехэтажного дома, построенного в середине XIX века. Ее посуточная аренда стоит 80 евро в день. Даже если она будет пустовать половину года (обеспечить присутствие арендаторов в течение 365 дней в году просто невозможно), вы всё равно получите за год 14 400 евро – 7,2% от стоимости квартиры.

Квартиры в новых домах стоят подороже. Так, аналогичная по площади квартира в доме, построенном в 1998 году, стоит 228 тысяч евро. Но и в аренду ее сдают за 100 евро в сутки. При условии, что она будет сдаваться половину дней в году, заработать на ней за год можно уже 18 тысяч – 7,9 % от стоимости квартиры.

Можно, наоборот, найти квартиру и подешевле. Так, 50-метровая квартира в доме времен Франца Иосифа, то есть возведенного во второй половине ХIX века, продается за 129 тысяч евро. Так дёшево она стоит потому что, она, во-первых, в отличие от двух предыдущих продается без мебели, а во-вторых, в ней необходимо произвести кое-какой ремонт.

Обставив ее мебелью и отремонтировав, можно ее сдавать за 65 евро в сутки и тогда, опять же при условии 180-дневного заполнения, вы заработаете на ней в год 11 700 евро, что составляет уже 9% от стоимости квартиры. Правда, без учета затрат на ремонт, а также на покупку и установку мебели.

Если же сдавать такую квартиру помесячно, то в год на ней можно заработать 9-10 тысяч евро, так как в месяц за подобные квартиры платят 750-800 евро. 75-метровую же двуспалку можно сдавать за 1000 евро в месяц. Годовой доход в этом случае, конечно, меньше, чем в случае посуточной сдачи, но зато меньше хлопот с поиском арендаторов.

Найденный однажды квартиросъёмщик проживет у вас лет пять, а то и пятнадцать. Своё жильё австрийцы приобретают лишь перед выходом на пенсию. Как правило, это домик в деревне, желательно в горной. А весь свой трудоспособный период они снимают жильё поближе к работе.

Кстати, если к принадлежащей вам квартире прилагается еще и машиноместо, то это прибавит к стоимости ее месячной аренды еще 200-250 евро. Коммунальные же платежи и услуги управляющей компании обойдутся в 100-140 евро в месяц.

Провинциальный Зальцбург – альтернатива столичной Вене

Неплохо, кстати, сдаются квартиры и в живописном 150-тысячном Зальцбурге. По данным Виктории Березки из киевского агентства «Bétula», занимающегося продажей украинцам зарубежной недвижимости, 50-метровая односпалка стоит в Зальцбурге 160 тысяч евро. Она, конечно, дороже, чем венская квартира аналогичной площади, но зато дом новый, а квартира с мебелью. Сдают же ее за 500 евро в месяц.

Можно в Зальцбурге найти квартиру поменьше и подешевле. Самая мелкая, которую нам удалось обнаружить - площадью 25 кв.м. Стоит она 80 тысяч евро, а сдается за 350 евро в месяц. Таким образом. В год на ней можно заработать 5,25% от ее стоимости, а если сдавать ее посуточно за 50 евро в день, то доход достигнет 9 тысяч евро, что составляет 11,25% стоимости этой квартиры.

Доходность австрийских квартир

* При помесячной аренде, %

** При посуточной аренде, % (при условии 180-дневного заполнения)

Горнолыжные курорты не хуже, чем в Швейцарии

Еще одной точкой приложения российских капиталов могут стать австрийские горнолыжные курорты. Поскольку Альпы в Европе традиционно удерживают монополию на рынке горнолыжных курортов, а Австрия начала торговать ими сравнительно недавно, цены на них пока относительно низки, а перспективы довольно заманчивы.

Как рассказал Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, на одном из еженедельных семинаров, проводимых компанией, недвижимость в Австрии в целом сравнима со швейцарской, на рынке используются те же схемы, что и в Швейцарии (читайте нашу статью «Швейцарские Альпы: даже в кризис они дорожают»). Аналитики IntermarkSavills оценивают рост австрийского рынка недвижимости в 7-10% ежегодно.

С горами Австрии не совсем повезло. Склоны здесь южные, и горнолыжный сезон даже короче, чем в соседней более жаркой Италии. Тем не менее, австрийские Альпы туристы предпочитают итальянским, а спрос на альпийскую недвижимость в Австрии гораздо больше, чем на нее же в Италии.

Лыжный сезон в Австрии длится с начала декабря и до конца апреля. А на ледник Штубай многие туристы приезжают даже летом.

Кстати говоря, Австрия - родина горнолыжного туризма. Именно тут в 1901 году был открыт первый в мире курорт-клуб горнолыжников. Кроме того, считается, что самая лучшая подготовка склонов выполнена именно в Австрии.

Самый знаменитый австрийский горнолыжный курорт это Зёльден, расположенный в федеральной земле Тироль. Зёльден примечателен тем, что катание здесь проходит с трех трехтысячников – Гайслахкогеля (3058 м), Тифенбахкогеля (3309 м) и Шварце Шнайде (3340 м). Здесь действует 36 подъемников, а общая длина лыжных трасс составляет 146 километров.

Рядом с Зёльденом, в той же, что и Зёльден долине Ётцаль, расположен курорт Хохзёльден. Даже тот, кто из всего немецкого языка знает выражение «хенде хох», поймет, что речь идет о «Верхнем» Зёльдене. Основные трассы Хохзёльдена ведут на ледники Реттенбах, Тифенбах и Гайс-лахголь.

К ним ведет самая высокая в Европе «панорамная» дорога (2800 м). В глубине долины находится самый высокогорный альпийский курорт — Обергургль (1930 м). Курорты Зельден и Хохзельден принимают до 18 % всех туристов земли Тироль.

Наряду с этими двумя курортами славится и Арльберг — обширный центр туризма, который находится на западе Австрии, делится на две части: Ишгль, Санкт-Антон и Санкт-Кристоф относятся к Тиролю, а Лех, Цюрс и Штубен к федеральной земле Форарльберг. Этот район очень близок по многим показателям к Швейцарским Альпам.

На горнолыжных курортах нередко продаются небольшие отели стоимостью от 250 тысяч евро. Но если вы хотите купить не самопальный, а настоящий отель, то придется раскошелиться. Так, 4-звездный отель на 108 номеров стоит 32 миллиона евро, а классом пониже, но немного повместительнее – на 140 номеров – продается за 20 миллионов.

Продаются они уже с готовой наработанной клиентурой, и в объявлениях об их продаже указывается средний доход за последние годы. Однако следует помнить, что отельный бизнес сам по себе очень сложен. Сложность заключается, прежде всего, в том, что невозможно предугадать количество постояльцев в предстоящем сезоне.

Поэтому многие предпочитают покупать или отдельно стоящий шале, либо просто апартаменты в горнолыжном комплексе. Эти апартаменты также можно сдавать в аренду. В Тироле действует стандартная расценка – 180 евро с человека в неделю.

Правда, купить апартаменты в Зёльдене не так-то просто – старые давно распроданы, а новые не строят – просто негде. В Хохзёльдене же никаких шале или комплексов с апартаментами нет вообще – там одни отели.