Главная Статьи Болгария – идиллия для инвестора

Болгария – идиллия для инвестора

Болгария остается одной из самых популярных стран среди украинских и российских инвесторов в жилую недвижимость. К таким явным плюсам, как выгодное географическое расположение в самом сердце Европы.

Мягкий, солнечный климат, госте­приимство местных жителей и отсутствие языкового барьера, с 2007 года добавилось членство в Евросоюзе и перспектива вступления страны в Шенгенскую зону уже в самом недалеком будущем. 

Темпы роста - самые высокие!

Болгария начала уверенное движение по пути экономического развития еще с 1997 года, вступив в новое тысячелетие уже окрепшей и готовой к большим переменам (не без значительной под­держки со стороны европейских ин­весторов). Подобно большинству стран Восточной Европы, Болгария в 1992 году приняла постановление о реституции.

Возврат национализированной собственности прежним хозяевам или их наследникам прошел в стране относи­тельно спокойно из-за небольшого срока давности и сохранности кадастровых записей о прежних владельцах. Реституция стала значительным стимулом для массовой скупки недорогой земли, а также реконструкции старых гостиниц и начала строительства новых туристичес­ких комплексов.

Делая ставку на развитие туризма (для чего у страны имеются самые благоприятные условия), от разрухи и сумятицы, охватившей большинство стран бывшего социалистического лаге­ря, Болгария на сегодня пришла к отно­сительной макроэкономической стабиль­ности с приростом ВВП на 4-5% в год.

Эксперты отмечают, что рост цен на недвижимость и землю в курортных городах и столице Болгарии достигает 30-35%. Она занимает лидирующую позицию в ян­варском выпуске «Глобального индекса цен на жилую недвижимость», который ежеквартально предоставляет между­народная консалтинговая компания Knight Frank.

Темпы роста цен на болгарскую жилую недвижимость за последний квартал 2007 года составили 30,6%. Этот же показатель страны в период с IV квартала 2006 по IV квартал 2007 года равняется 33,7%.

Средняя цена квадратного метра апартаментов или дома на популярных курортах страны в 2006 году начиналась от 500 евро. В 2007 году она начиналась уже от 900 евро, а в 2008-м этот показа­тель достиг 1 300 евро (табл. 2). В случае с отдельными комплексами цены растут просто в геометрической прогрессии. Многие объекты раскупают еще на этапе проекта, и рост цен на них подскакивает до 80% в год!

В ближайшие пару лет цены продолжат свой рост, и тенденции замедления этого процесса наблюдаться не будет. Исходя из опыта других стран, цены должны подойти к отметке в 2 500-3 000 евро за кв. м, а затем темпы роста более или менее замедлятся, а цены стабилизируются.

Диапазон цен зависит от многих факторов: географического расположе­ния курорта, удаленности от моря, вида и характеристик комплекса и т.д. Резкие перепады стоимости можно отметить в местах реализации крупных иностран­ных инвестиционных проектов, напри­мер курортных морских и горных рай­онах (приморские поселки к югу от Бургаса, горнолыжные курорты Банско и Боровец), а также Софии (район аэро­порта).

Самый высокий процент покупателей составляют клиенты из России. Приез­жая в Болгарию группой в несколько человек, они приобретают сразу нес­колько объектов. Если украинский покупатель пока довольно настороженно относится к вложению денег в строя­щиеся объекты, то россияне спокойно приобретают их по Интернету, восполь­зовавшись услугами нашей компании, подписывая договора и оставляя депозит прямо на выставках.

Достаточно много объектов покупают граждане Казахстана. Люди не бедные – они покупают везде! Наши же соотечественники довольно много интересуются, покупают часто, но перед этим долго размышляют. Однако если уж совершают покупку, то, как правило, остаются довольны и в дальнейшем возвращаются за новым при­обретением. 

Знаковые курорты

Золотые пески или Варна были и остались знаковыми курортами для тех, кто помнит отдых в Болгарии в допе­рестроечные времена. Золотые пески, раскинувшиеся почти в 20 км от Варны и на таком же расстоянии от международ­ного аэропорта, представляют собой самый крупный и раскрученный черно­морский курорт Болгарии.

Более 70 гостиниц, 2 дачных поселка и коттедж­ные домики способны принять всех многочисленных туристов, ведь общее количество мест в них рассчитано на сорок тысяч человек. Длина пляжной полосы – 4 км, ширина доходит до 100 м. Кроме моря, солнца и пляжей, курорт привлекает своими спортивными соору­жениями, бальнеологическими центра­ми, яхт-клубом, а также историческими достопримечательностями (например, знаменитым скальным Аладжа-монастырем, основанным в V-VI вв.).

Золотые пески вместе с городом Варной и расположенными между ними множест­вом небольших курортов (Святые Кон­стантин и Елена, Солнечный день, Чайка и др.) образуют крупный мегаполис отдыха и развлечений. Тут царит атмос­фера вечного многолюдного праздника, а побережье покрыто отелями и ком­плексами, рассчитанными на самый раз­ный вкус и кошелек.

Цены на жилые апартаменты начинаются здесь от 1 500 ев­ро за кв. м. Для комплексов, позициони­руемых как элитное жилье, а также до­мов, вилл и таунхаусов стартовая цена за квадратный метр начинается от 2 200 евро.

Теперь расскажем о нескольких курор­тах Северного Черноморья Болгарии. Каварна (64 км от Варны) известна как рок-столица Болгарии. Здесь проходили концерты Scorpions, Deep Purple, Naza­reth, White-snake и других. О богатой истории этого края свидетельствуют развалины древней крепости на мысе Калиакра, который относится к природ­ным и археологическим заповедникам.

В самом городе можно полюбоваться остат­ками крепостных стен, храмами Средне­вековья и римскими строениями. Непо­далеку от города ведется строительство новой гоночной трассы для проведения Гран-при Формулы-1, что позволяет властям и жителям Каварны, население которой составляет чуть более 12 тысяч человек, рассчитывать на привлечение в регион туристов из Западной Европы.

Балчик в 42 км от Варны с населением около 13Д тысячи жителей также являет­ся старейшим черноморским поселе­нием, что делает его находкой для ценителей многовековых легенд. Спо­койный и тихий городок, окруженный со всех сторон восхитительными бело­снежными холмами, уютно разместился в чистом заливе.

В семи километрах от Балчика находится курорт Албена, в который каждые 15 минут отправляются автобусы и маршрутные такси. Также в нескольких километрах отсюда располагается знаменитая грязелечебница «Тузлата». В живописной Албене строи­тельство новых комплексов не произво­дится, поэтому желающие отдыхать в данном курортном комплексе могут приобрести дом или апартаменты в ле­жащем дальше по берегу с. Кранево (1 тыс. жителей), где строительство комплексов идет полным ходом.

Кто-то на север, кто-то на юг

Климат южного побережья (Солнеч­ный берег, Святой Влас, Несебр, Равда, Поморие, Бургас, Созополь, Царево и др.) значительно теплее, чем в его северной части, и курортный сезон растягивается от начала мая до начала октября, что как минимум на две недели дольше, чем на севере.

Береговую линию разрезают красивейшие бухты с дивными песчаны­ми пляжами. Вид на густые леса сменяет­ся горными пейзажами, чтобы затем плавно перейти в картину великолеп­ного течения реки Ропотами.

Самым известным и популярным ку­рортом болгарского побережья по праву можно назвать Солнечный берег. Курортный комплекс в 35 км от Бургаса славит­ся своим длинным пляжем, аттракционами, многочисленными игровыми со­оружениями для детей, дискотеками, аквапарками, ночными клубами, ресто­ранами и кафе с живой музыкой, худо­жественными выставками под открытым небом, бутиками и магазинами.

Солнеч­ный берег – самый посещаемый курорт побережья, на который в процентном соотношении приходится больше всего покупателей болгарской недвижимости. В северной части курорта возвышается горный массив, а на юге открывается потрясающий вил на основную достопримечательность Солнечного берега – древний Несебр. На маленьком полуос­трове этого уникального города-музея было возведено 40 средневековых цер­квей.

Неповторимую атмосферу создают руины античных ворот крепостных стен, мощенные булыжником улочки, старин­ные дома с деревянными эркерами и внешними лестницами. Несебр включен в список природных и культурных достопримечательностей под эгидой ЮНЕСКО.

Поэтому в самом городе строи­тельство новых туристических комплек­сов не ведется, чтобы не нарушать почти не тронутую временем и людьми архитектуру греческого поселения.

Южнее по побережью залива распола­гается крупнейший город-порт юго-восточной Болгарии – Бургас (120 км от Варны, 205 тыс. жителей) с современным аэропортом, университетом, красивей­шим парком, прогулочной набережной, пляжами и др. Бургас расположен на 17 м выше уровня моря и занимает четыре террасы высотой в 2-3 метра. Здесь проходят различные международные фестивали, конкурсы и выставки.

И, ко­нечно, курорт предлагает всевозможные пляжные развлечения (катамараны, вод­ные мотоциклы, парашюты и др.) и даже посещение конной базы. Рестораны, бары и пиццерии удивляют разнообразием блюд болгарской и европейской кухни, а также фееричными шоу-программами и фольклорными вечерами.

Перспективные направления

Если вы хотите приобрести недвижи­мость именно на южном побережье Болгарии, удобнее всего остановиться в Бургасе, чтобы из него делать ознако­мительные поездки по всем окружаю­щим его городам и поселкам.

Надо отметить, что курорты расположены друг от друга на довольно небольшом расстоянии (например, даже на общест­венном автобусе, который ходит каждые полчаса по расписанию, поездка до Созополя займет около получаса, а самый южный курорт Болгарии с. Синеморец находится в 90 км от Бургаса). Машина напрокат в Бургасе обойдется от 35 евро в сутки (данные на март 2008 года).

Если на Северном Черноморье в бук­вальном смысле слова яблоку негде упасть, а большинство новых комплексов строятся уже на приличном расстоянии от моря, значительная часть южного берега только начинает активно осваива­ться застройщиками. В этом районе побережья звание одного из наиболее посещаемых и живописных городов принадлежит Созополю, старинная часть которого представляет собой архитек­турный заповедник.

Как и Несебр, город расположен на полуострове. Туристов привлекают сюда два тихих, красивых пляжа с золотистым песком: один в закрытой бухте, а второй, побольше, тянется к югу от города. Аромат зрею­щего инжира и морского бриза, мощь отреставрированных деревянных домов прошлого века с эркерами и красными черепичными крышами, узкие улочки, выводящие к дивным песчаным пляжам – все это древний Созополь.

Старая и новая (носящая название Харманит, от «харманы» - мельницы) части города разделены на две части зеленым парком. Ежегодно в начале сентября в Созополе проходит фестиваль Аполлония (назван­ный в честь покровителя города), соби­рающий любителей искусства и профес­сиональных мастеров со всего мира.

В основной части города строитель­ство уже почти не ведется, зато активно застраивается окружающая Созополь территория (например, так называемый Буджак). Помимо Созополя, к югу от Бургаса есть несколько населенных пунктов, предлагающих апартаменты и дома в разнообразных курортных комп­лексах пока еще по сравнительно невы­соким ценам.

Это с. Черноморец, г. Приморско, с. Лозенец, г. Царево, г. Ахтополь и с. Синеморец. В то же время береговая линия между Лозенец и Царево уже второй год подряд становится «хитом сезона» благодаря размаху и уровню таких комплексов, как «Lalov Egrek», «Oasis» и «Costa Del Croco», предлагаю­щих недвижимость класса люкс по цене от 1 500 евро за кв. м.

Новые комплексы закрытого типа зачастую возводятся среди девственной природы, что служит хорошей компенса­цией, а для многих покупателей и вовсе преимуществом, за удаленность их от крупных городов.

Такие комплексы включают все необходимое, представляя собой, по сути, настоящие мини-городки с собственными медицинскими центра­ми, банками, бассейнами, летними кино­театрами, парковками, кафе и ресторана­ми, детскими площадками, фитнес-залами, теннисными кортами, магазинами. Все населенные пункты и курорт­ные комплексы южного побережья имеют хорошее сообщение с Бургасом и другими крупными городами Болгарии.

Выбор и покупка

Перед покупкой болгарской недвижи­мости следует четко определиться с целью приобретения (жилье для соб­ственного отдыха, под аренду, в качестве инвестиции для дальнейшей перепро­дажи или переезда на постоянное место жительства). Помимо самостоятельного сбора информации при помощи интер­нета, прессы или советов знакомых, желательно проконсультироваться с несколькими агентствами.

Хорошую возможность для этого предоставляют выставки, все чаще проходящие в боль­ших городах Украины и стран СНГ. И, конечно же, после этого лучше всего приехать в Болгарию, чтобы непосред­ственно ознакомиться с заинтересовав­шими вас предложениями. Граждане Украины могут пребывать в Болгарии до одного месяца по туристической визе, получив ее самостоятельно в посольстве (консульстве) или обратившись для этого в туристическое агентство.

А владельцы недвижимости, статус кото­рых удостоверяет нотариальный акт, а также их супруги и близкие родствен­ники получают визу с многократным въездом на один год и общим сроком пребывания в стране на протяжении трех месяцев.

Покупка квартиры в процессе строи­тельства отличается от приобретения готового жилья схемой оплаты. Она устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта.

Если это происходит на стадии котлована, схема выглядит следующим образом: 10% – при подписании предварительного договора купли-продажи между покупателем и застройщиком, который является основ­ным документом о покупке до окончания строительства и оформления сделки у нотариуса. Цена после заключения дого­вора не меняется. 20% выплачивается после подписания договора, 30% – после возведения коробки здания с крышей, 30% – после окончания отделочных работ.

И, наконец, последние 10% опла­чиваются на сделке у нотариуса (когда квартира оформляется в собственность покупателя нотариальным актом, кото­рый в Болгарии является правоустанав­ливающим документом на недвижи­мость). Как правило, застройщики пред­лагают гибкие лизинговые схемы с рассрочкой (уже после окончания строи­тельства) от 3-х до 10 лет.

Закон превыше всего

Нотариальный акт о передаче соб­ственности и удостоверение права соб­ственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписыва­ниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества.

Отметка о впи­сывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременении объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объек­та, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.

Также важным документом является государственная оценка стоимости объ­екта, выдаваемая территориальной нало­говой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяют­ся размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%. Для оформле­ния недвижимости покупатель, являю­щийся иностранным физическим лицом, должен предоставить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учреди­тельные документы на фирму.

Более 80% объектов, приобретаемых в Болгарии иностранцами, – курортная недвижимость. При этом комиссия покупателем не оплачивается. А вот объекты на рынке вторичного жилья или земельный учас­ток продаются с 3% (с НДС) комиссии от покупателя. Хотя вторичное жилье стоит дешевле, большинство покупателей выби­рают новые объекты от строителя, тем более что застройщики предоставляют очень выгодные условия рассрочки.

Законы Болгарии запрещают продажу иностранным гражданам земли под зданием и прилегающего к нему участка. В качестве выхода из положения воз­можно заключение договора аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике же при продаже здания стоимость участка земли всегда включается. Она составляет незначительную часть (до 1-10%), поэто­му высокая арендная плата становится неуместна.

Этот вариант подходит при покупке дома для периодических кратко­срочных приездов, например, летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания частным лицом участок земли лучше оформить на фирму. В этом случае составляются два нотариальных актах: на здание и на участок земли.

Все больше украинцев загораются желанием купить недвижимость за границей, в том числе и в Болгарии. При этом очень часто покупатели, впечатлен­ные разнообразием предложений и прозрачностью сделки, не останавлива­ются на достигнутом и возвращаются за очередной квартирой или домом.

Ведь Болгария – это не только море, но также горнолыжные курорты и бизнес-центр страны – София. Однако больше всего покупателей по-прежнему направляют свои пути и капиталы к морю – такому теплому, волнующему, любимому каж­дым из нас.

Источник: meget.kiev.ua