Недвижимость
за рубежом
- Недвижимость Австрии
- Недвижимость Германии
- Недвижимость Греции
- Недвижимость Доминиканы
- Недвижимость Египта
- Недвижимость Иордании
- Недвижимость Испании
- Недвижимость Италии
- Недвижимость Кабо-Верде
- Недвижимость Кипра
- Недвижимость Кубы
- Недвижимость Марокко
- Недвижимость ОАЭ
- Недвижимость Панамы
- Недвижимость Португалии
- Недвижимость России
- Недвижимость Румынии
- Недвижимость Словакии
- Недвижимость Тайланда
- Недвижимость Турции
- Недвижимость Франции
- Недвижимость Хорватии
- Недвижимость Черногории
- Недвижимость Чехии
- Недвижимость Шри-Ланка
Болгария – идиллия для инвестора
Болгария остается одной из самых популярных стран среди украинских и российских инвесторов в жилую недвижимость. К таким явным плюсам, как выгодное географическое расположение в самом сердце Европы.
Мягкий, солнечный климат, гостеприимство местных жителей и отсутствие языкового барьера, с 2007 года добавилось членство в Евросоюзе и перспектива вступления страны в Шенгенскую зону уже в самом недалеком будущем.
Темпы роста - самые высокие!
Болгария начала уверенное движение по пути экономического развития еще с 1997 года, вступив в новое тысячелетие уже окрепшей и готовой к большим переменам (не без значительной поддержки со стороны европейских инвесторов). Подобно большинству стран Восточной Европы, Болгария в 1992 году приняла постановление о реституции.
Возврат национализированной собственности прежним хозяевам или их наследникам прошел в стране относительно спокойно из-за небольшого срока давности и сохранности кадастровых записей о прежних владельцах. Реституция стала значительным стимулом для массовой скупки недорогой земли, а также реконструкции старых гостиниц и начала строительства новых туристических комплексов.
Делая ставку на развитие туризма (для чего у страны имеются самые благоприятные условия), от разрухи и сумятицы, охватившей большинство стран бывшего социалистического лагеря, Болгария на сегодня пришла к относительной макроэкономической стабильности с приростом ВВП на 4-5% в год.
Эксперты отмечают, что рост цен на недвижимость и землю в курортных городах и столице Болгарии достигает 30-35%. Она занимает лидирующую позицию в январском выпуске «Глобального индекса цен на жилую недвижимость», который ежеквартально предоставляет международная консалтинговая компания Knight Frank.
Темпы роста цен на болгарскую жилую недвижимость за последний квартал 2007 года составили 30,6%. Этот же показатель страны в период с IV квартала 2006 по IV квартал 2007 года равняется 33,7%.
Средняя цена квадратного метра апартаментов или дома на популярных курортах страны в 2006 году начиналась от 500 евро. В 2007 году она начиналась уже от 900 евро, а в 2008-м этот показатель достиг 1 300 евро (табл. 2). В случае с отдельными комплексами цены растут просто в геометрической прогрессии. Многие объекты раскупают еще на этапе проекта, и рост цен на них подскакивает до 80% в год!
В ближайшие пару лет цены продолжат свой рост, и тенденции замедления этого процесса наблюдаться не будет. Исходя из опыта других стран, цены должны подойти к отметке в 2 500-3 000 евро за кв. м, а затем темпы роста более или менее замедлятся, а цены стабилизируются.
Диапазон цен зависит от многих факторов: географического расположения курорта, удаленности от моря, вида и характеристик комплекса и т.д. Резкие перепады стоимости можно отметить в местах реализации крупных иностранных инвестиционных проектов, например курортных морских и горных районах (приморские поселки к югу от Бургаса, горнолыжные курорты Банско и Боровец), а также Софии (район аэропорта).
Самый высокий процент покупателей составляют клиенты из России. Приезжая в Болгарию группой в несколько человек, они приобретают сразу несколько объектов. Если украинский покупатель пока довольно настороженно относится к вложению денег в строящиеся объекты, то россияне спокойно приобретают их по Интернету, воспользовавшись услугами нашей компании, подписывая договора и оставляя депозит прямо на выставках.
Достаточно много объектов покупают граждане Казахстана. Люди не бедные – они покупают везде! Наши же соотечественники довольно много интересуются, покупают часто, но перед этим долго размышляют. Однако если уж совершают покупку, то, как правило, остаются довольны и в дальнейшем возвращаются за новым приобретением.
До 300 метров от моря | Солнечный Берег и Золотые Пески | Побережье Черного моря | Горнолыжные курорты(вблизи подъёмников) | София |
Жилые апартаменты | от 1500 евро | от 1000 евро | от 900 евро | от 900 евро |
Апартаменты класса люкс | от 2200 евро | от 1500 евро | от 1500 евро | от 1300 евро |
Дом/вилла/таунхаус | от 2200 евро | от 1500 евро | от 2000 евро | от 2500 евро (в пригороде) |
Участок под строительство дома | от 100 евро (1 км от моря) | от 200 евро | от 10 евро | от 100 евро (в основном под строительство коммерческих объектов) |
Коммерческая недвижимость (торговые площадки в комплексах) |
от 1000 евро |
от 1000 евро | от 900 евро | от 1500 евро |
Знаковые курорты
Золотые пески или Варна были и остались знаковыми курортами для тех, кто помнит отдых в Болгарии в доперестроечные времена. Золотые пески, раскинувшиеся почти в 20 км от Варны и на таком же расстоянии от международного аэропорта, представляют собой самый крупный и раскрученный черноморский курорт Болгарии.
Более 70 гостиниц, 2 дачных поселка и коттеджные домики способны принять всех многочисленных туристов, ведь общее количество мест в них рассчитано на сорок тысяч человек. Длина пляжной полосы – 4 км, ширина доходит до 100 м. Кроме моря, солнца и пляжей, курорт привлекает своими спортивными сооружениями, бальнеологическими центрами, яхт-клубом, а также историческими достопримечательностями (например, знаменитым скальным Аладжа-монастырем, основанным в V-VI вв.).
Золотые пески вместе с городом Варной и расположенными между ними множеством небольших курортов (Святые Константин и Елена, Солнечный день, Чайка и др.) образуют крупный мегаполис отдыха и развлечений. Тут царит атмосфера вечного многолюдного праздника, а побережье покрыто отелями и комплексами, рассчитанными на самый разный вкус и кошелек.
Цены на жилые апартаменты начинаются здесь от 1 500 евро за кв. м. Для комплексов, позиционируемых как элитное жилье, а также домов, вилл и таунхаусов стартовая цена за квадратный метр начинается от 2 200 евро.
Теперь расскажем о нескольких курортах Северного Черноморья Болгарии. Каварна (64 км от Варны) известна как рок-столица Болгарии. Здесь проходили концерты Scorpions, Deep Purple, Nazareth, White-snake и других. О богатой истории этого края свидетельствуют развалины древней крепости на мысе Калиакра, который относится к природным и археологическим заповедникам.
В самом городе можно полюбоваться остатками крепостных стен, храмами Средневековья и римскими строениями. Неподалеку от города ведется строительство новой гоночной трассы для проведения Гран-при Формулы-1, что позволяет властям и жителям Каварны, население которой составляет чуть более 12 тысяч человек, рассчитывать на привлечение в регион туристов из Западной Европы.
Балчик в 42 км от Варны с населением около 13Д тысячи жителей также является старейшим черноморским поселением, что делает его находкой для ценителей многовековых легенд. Спокойный и тихий городок, окруженный со всех сторон восхитительными белоснежными холмами, уютно разместился в чистом заливе.
В семи километрах от Балчика находится курорт Албена, в который каждые 15 минут отправляются автобусы и маршрутные такси. Также в нескольких километрах отсюда располагается знаменитая грязелечебница «Тузлата». В живописной Албене строительство новых комплексов не производится, поэтому желающие отдыхать в данном курортном комплексе могут приобрести дом или апартаменты в лежащем дальше по берегу с. Кранево (1 тыс. жителей), где строительство комплексов идет полным ходом.
Кто-то на север, кто-то на юг
Климат южного побережья (Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Равда, Поморие, Бургас, Созополь, Царево и др.) значительно теплее, чем в его северной части, и курортный сезон растягивается от начала мая до начала октября, что как минимум на две недели дольше, чем на севере.
Береговую линию разрезают красивейшие бухты с дивными песчаными пляжами. Вид на густые леса сменяется горными пейзажами, чтобы затем плавно перейти в картину великолепного течения реки Ропотами.
Самым известным и популярным курортом болгарского побережья по праву можно назвать Солнечный берег. Курортный комплекс в 35 км от Бургаса славится своим длинным пляжем, аттракционами, многочисленными игровыми сооружениями для детей, дискотеками, аквапарками, ночными клубами, ресторанами и кафе с живой музыкой, художественными выставками под открытым небом, бутиками и магазинами.
Солнечный берег – самый посещаемый курорт побережья, на который в процентном соотношении приходится больше всего покупателей болгарской недвижимости. В северной части курорта возвышается горный массив, а на юге открывается потрясающий вил на основную достопримечательность Солнечного берега – древний Несебр. На маленьком полуострове этого уникального города-музея было возведено 40 средневековых церквей.
Неповторимую атмосферу создают руины античных ворот крепостных стен, мощенные булыжником улочки, старинные дома с деревянными эркерами и внешними лестницами. Несебр включен в список природных и культурных достопримечательностей под эгидой ЮНЕСКО.
Поэтому в самом городе строительство новых туристических комплексов не ведется, чтобы не нарушать почти не тронутую временем и людьми архитектуру греческого поселения.
Южнее по побережью залива располагается крупнейший город-порт юго-восточной Болгарии – Бургас (120 км от Варны, 205 тыс. жителей) с современным аэропортом, университетом, красивейшим парком, прогулочной набережной, пляжами и др. Бургас расположен на 17 м выше уровня моря и занимает четыре террасы высотой в 2-3 метра. Здесь проходят различные международные фестивали, конкурсы и выставки.
И, конечно, курорт предлагает всевозможные пляжные развлечения (катамараны, водные мотоциклы, парашюты и др.) и даже посещение конной базы. Рестораны, бары и пиццерии удивляют разнообразием блюд болгарской и европейской кухни, а также фееричными шоу-программами и фольклорными вечерами.
Перспективные направления
Если вы хотите приобрести недвижимость именно на южном побережье Болгарии, удобнее всего остановиться в Бургасе, чтобы из него делать ознакомительные поездки по всем окружающим его городам и поселкам.
Надо отметить, что курорты расположены друг от друга на довольно небольшом расстоянии (например, даже на общественном автобусе, который ходит каждые полчаса по расписанию, поездка до Созополя займет около получаса, а самый южный курорт Болгарии с. Синеморец находится в 90 км от Бургаса). Машина напрокат в Бургасе обойдется от 35 евро в сутки (данные на март 2008 года).
Если на Северном Черноморье в буквальном смысле слова яблоку негде упасть, а большинство новых комплексов строятся уже на приличном расстоянии от моря, значительная часть южного берега только начинает активно осваиваться застройщиками. В этом районе побережья звание одного из наиболее посещаемых и живописных городов принадлежит Созополю, старинная часть которого представляет собой архитектурный заповедник.
Как и Несебр, город расположен на полуострове. Туристов привлекают сюда два тихих, красивых пляжа с золотистым песком: один в закрытой бухте, а второй, побольше, тянется к югу от города. Аромат зреющего инжира и морского бриза, мощь отреставрированных деревянных домов прошлого века с эркерами и красными черепичными крышами, узкие улочки, выводящие к дивным песчаным пляжам – все это древний Созополь.
Старая и новая (носящая название Харманит, от «харманы» - мельницы) части города разделены на две части зеленым парком. Ежегодно в начале сентября в Созополе проходит фестиваль Аполлония (названный в честь покровителя города), собирающий любителей искусства и профессиональных мастеров со всего мира.
В основной части города строительство уже почти не ведется, зато активно застраивается окружающая Созополь территория (например, так называемый Буджак). Помимо Созополя, к югу от Бургаса есть несколько населенных пунктов, предлагающих апартаменты и дома в разнообразных курортных комплексах пока еще по сравнительно невысоким ценам.
Это с. Черноморец, г. Приморско, с. Лозенец, г. Царево, г. Ахтополь и с. Синеморец. В то же время береговая линия между Лозенец и Царево уже второй год подряд становится «хитом сезона» благодаря размаху и уровню таких комплексов, как «Lalov Egrek», «Oasis» и «Costa Del Croco», предлагающих недвижимость класса люкс по цене от 1 500 евро за кв. м.
Новые комплексы закрытого типа зачастую возводятся среди девственной природы, что служит хорошей компенсацией, а для многих покупателей и вовсе преимуществом, за удаленность их от крупных городов.
Такие комплексы включают все необходимое, представляя собой, по сути, настоящие мини-городки с собственными медицинскими центрами, банками, бассейнами, летними кинотеатрами, парковками, кафе и ресторанами, детскими площадками, фитнес-залами, теннисными кортами, магазинами. Все населенные пункты и курортные комплексы южного побережья имеют хорошее сообщение с Бургасом и другими крупными городами Болгарии.
Выбор и покупка
Перед покупкой болгарской недвижимости следует четко определиться с целью приобретения (жилье для собственного отдыха, под аренду, в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи или переезда на постоянное место жительства). Помимо самостоятельного сбора информации при помощи интернета, прессы или советов знакомых, желательно проконсультироваться с несколькими агентствами.
Хорошую возможность для этого предоставляют выставки, все чаще проходящие в больших городах Украины и стран СНГ. И, конечно же, после этого лучше всего приехать в Болгарию, чтобы непосредственно ознакомиться с заинтересовавшими вас предложениями. Граждане Украины могут пребывать в Болгарии до одного месяца по туристической визе, получив ее самостоятельно в посольстве (консульстве) или обратившись для этого в туристическое агентство.
А владельцы недвижимости, статус которых удостоверяет нотариальный акт, а также их супруги и близкие родственники получают визу с многократным въездом на один год и общим сроком пребывания в стране на протяжении трех месяцев.
Покупка квартиры в процессе строительства отличается от приобретения готового жилья схемой оплаты. Она устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта.
Если это происходит на стадии котлована, схема выглядит следующим образом: 10% – при подписании предварительного договора купли-продажи между покупателем и застройщиком, который является основным документом о покупке до окончания строительства и оформления сделки у нотариуса. Цена после заключения договора не меняется. 20% выплачивается после подписания договора, 30% – после возведения коробки здания с крышей, 30% – после окончания отделочных работ.
И, наконец, последние 10% оплачиваются на сделке у нотариуса (когда квартира оформляется в собственность покупателя нотариальным актом, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость). Как правило, застройщики предлагают гибкие лизинговые схемы с рассрочкой (уже после окончания строительства) от 3-х до 10 лет.
Закон превыше всего
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества.
Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременении объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.
Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%. Для оформления недвижимости покупатель, являющийся иностранным физическим лицом, должен предоставить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.
Более 80% объектов, приобретаемых в Болгарии иностранцами, – курортная недвижимость. При этом комиссия покупателем не оплачивается. А вот объекты на рынке вторичного жилья или земельный участок продаются с 3% (с НДС) комиссии от покупателя. Хотя вторичное жилье стоит дешевле, большинство покупателей выбирают новые объекты от строителя, тем более что застройщики предоставляют очень выгодные условия рассрочки.
Законы Болгарии запрещают продажу иностранным гражданам земли под зданием и прилегающего к нему участка. В качестве выхода из положения возможно заключение договора аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике же при продаже здания стоимость участка земли всегда включается. Она составляет незначительную часть (до 1-10%), поэтому высокая арендная плата становится неуместна.
Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания частным лицом участок земли лучше оформить на фирму. В этом случае составляются два нотариальных актах: на здание и на участок земли.
Все больше украинцев загораются желанием купить недвижимость за границей, в том числе и в Болгарии. При этом очень часто покупатели, впечатленные разнообразием предложений и прозрачностью сделки, не останавливаются на достигнутом и возвращаются за очередной квартирой или домом.
Ведь Болгария – это не только море, но также горнолыжные курорты и бизнес-центр страны – София. Однако больше всего покупателей по-прежнему направляют свои пути и капиталы к морю – такому теплому, волнующему, любимому каждым из нас.
Источник: meget.kiev.ua
Вручены премии за лучшие проекты в области архитектуры | В начало раздела |