Главная Как купить Италия

Италия

Недвижимость Италии - особенности покупки

Если бы нам понадобилось составлять рейтинг недвижимости Италии, он получился бы достаточно разнообразным, поскольку видов недвижимости в Италии несколько.

Однако даже в рейтинге нельзя было сказать, что то, что находится на нижней строчке, отличается по качеству от того, что стоит на верхней.

Недвижимость Италии – эталон качества, который не нуждается в представлении, поскольку известен далеко за пределами Италии. И квартирка, которая, разумеется, по классу будет стоять ниже средневекового дворца, ничуть не меньше него подходит для комфортного проживания!

Пожалуй, ситуация на рынке итальянской недвижимости за прошедшие сто лет несколько изменилась, причем в лучшую сторону! Если в позапрошлом веке итальянские виллы (во Флоренции, на Сардинии и в прочих райских уголках Италии) могли позволить себе только богатые вельможи, представители самых разных купеческих и дворянских фамилий, то сегодня квартиру в Италии может купить себе практически каждый, кто твердо стоит на ногах.

Да, дворцы по-прежнему не всем по карману. Но, положа руку на сердце, они и не всем нужны! А простые люди сто лет назад о покупке недвижимости за рубежом, даже если это был садовый домик, даже не задумывались.

Рейтинг недвижимости Италии можно составлять не только по ценовому и типовому, но и по региональному признаку. В таком случае, окажется, что Неаполь, Рим и Венеция – это скопления самой дорогой недвижимости, независимо от того, виллу вы покупаете, студио, простую квартиру или апартаменты.

А Сардиния и Сицилия обладает тем же запасом разных видов жилой недвижимости, однако стоить она будет в 3-4 раза дешевле. И это говорит не о ее качестве, а о том, что эти территории не так привлекательны для туристов и, следовательно, для инвестирования.

В свою очередь, цены внутри территориальной группы будут варьироваться уже в зависимости от статуса и популярности того или иного типа жилья. Допустим, квартира стандартная будет в 2 раза дешевле квартиры типа «студио», даже если площадью они не будут отличаться, а дом у моря будет в несколько раз дешевле виллы с собственным виноградником.

Недвижимость на севере Италии привлекает все большее внимание в мире. Особенно престижной в Италии считается недвижимость вблизи озера Комо или Лаго Маджоре. Ежегодно иностранными гражданами покупается огромное количество вилл, домов и другой недвижимости.

Недвижимость в Италии (дом или вилла) - это престижно. Очень популярные места покупки вилл и домов находятся на севере, где вся земля пропитана историей. В течение многих столетий озера Комо и Лаго Маджоре считались престижным местом отдыха, поэтому все берега озера усеяны роскошными виллами.

Некоторые виллы были построены несколько веков назад и являются национальным достоянием Италии. Количество вилл на продажу всегда очень ограничено. Это обусловлено тем, что инвестиции в такого рода недвижимость, во все времена приносили хороший доход.

Нынешние хозяева дорожат своей недвижимостью и очень редко предлагают ее к продаже. Также сказывается ограниченность прибрежной зоны для нового строительства. В последнее время всемирно известные люди активно покупают недвижимость в Италии в районе озер (Джордж Клуни, Михаэль Шумахер, Андрей Шевченко).

Недвижимость в Италии становится все более популярной среди украинских покупателей. Это объясняется возрастающей покупательной способностью украинцев и рядом положительных факторов, которые выделяют Италию среди других европейских стран. Италия обласкана теплыми морями.

Здесь есть места, откуда можно наблюдать утром восход солнца на востоке над Адриатическим морем и вечером заход солнца в Тирренское море на западе. На морских побережьях практически не бывает зимы, круглый год все цветет.

В высокогорных районах Альп и Апеннин зима мягкая и снежная, что доставляет радость любителям горнолыжного спорта. Страна известна своими горнолыжными курортами мирового уровня, недаром в 2006 году зимние Олимпийские игры состоялись в Турине.

Италия высокоразвитая страна, член евросоюза и шенгенского пространства, имеющая богатейшую историю и знаменитые памятники культуры и архитектуры. Великие шедевры Эпохи Возрождения, находятся в музеях Венеции, Флоренции, Генуи, Рима, Неаполя. Итальянцы - приветливый, жизнерадостный и вечнопоющий народ.

Все эти преимущества и мягкий средиземноморский климат привлекают украинских покупателей купить недвижимость в Италии для летнего отдыха своей семьи или коммерческую недвижимость для ведения доходного бизнеса.

В Италии нет никаких ограничений для покупки недвижимости иностранцами, но, конечно, как и во всякой цивилизованной стране, есть определенные законы, которые надо соблюдать при ее покупке.

Считается, что итальянская недвижимость очень дорогая даже по европейским меркам, но это миф. Есть районы, где недвижимость европейского качества у моря в пересчете на квадратный метр дешевле, чем в центральных районах Киева.

Хотя есть и дорогие районы, где проблематично найти виллу в бюджете от одного до двух миллионов евро, потому что эти районы (Лигурия, Версилия, Сардиния) относятся к элитным районам Италии. Здесь живут крупные бизнесмены, кинозвезды, выдающиеся спортсмены и крупные политические деятели.

Недвижимость в Италии отличается общепризнанным европейским качеством. Итальянцы бережно относятся к старым, но крепким постройкам. Часто практикуется капитальный современный ремонт и перепланировка внутри здания с сохранением внешних фасадов в первозданном, отреставрированном виде.

Конечно, итальянцы не только хорошие реставраторы, но и отличные строители. На продажу выставляется немало новостроек или, если Вы купите участок, то Вам построят современный дом по индивидуальному проекту.

Каковы же цены на недвижимость в Италии в настоящий момент?

В Милане или Риме сейчас нельзя найти жильё дешевле 2,5 тысячи долларов за квадратный метр - если, разумеется, не селиться в кварталах с сомнительной репутацией. В престижных районах Милана (Дуомо, Монте-Наполеоне) квадратный метр стоит ещё дороже - 5-6 тысяч долларов - иными словами, цены как в Москве, где-нибудь в самых дорогих местах.

Однако в промышленных кварталах, по соседству с какими-то действующими предприятиями, можно найти жильё по 600 долларов за квадратный метр. В районах, живущих в основном за счёт туризма - Римини, береговая зона Венеции, Сицилия и Сардиния, - престижная недвижимость стоит 1 200-1 600 долларов за квадратный метр.

Сейчас Италия переживает настоящий строительный и реставрационный бум, так что существует огромное количество предложений - есть из чего выбирать.

Дом на Апеннинах - в самом деле, выгодное капиталовложение независимо от методов его использования. Будучи владельцем собственного дома в Италии, Вы можете спокойно жить там, сдавать его внаём или заново продать.

При этом, правда, следует иметь в виду, что в последнем случае взимается налог на переоценку недвижимости, который выплачивается в том случае, если собственность продаётся по более высокой цене, чем была приобретена раньше.

Получение итальянской визы, как известно, вообще не составляет никакого труда. В Вашем случае всё будет гораздо проще - по предоставлении документов, подтверждающих наличие у Вас недвижимости в Италии, Вам без проблем будет выдаваться виза, действительная как для владельца собственности, так и для членов его семьи. Кроме того, возможно получить многоразовую бизнес-визу, действительную в течение года.

Меньше четырёх часов полёта - и Вы у себя дома, в Италии. Венеция, Римини, Болонья и Форли - в каждом из этих городов есть аэропорт, который связан непосредственно с Москвой.

Покупка недвижимости в Италии иностранцами

Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке или другом европейском банке. Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.

Процедура покупки недвижимости включает в себя три стадии:

1. Предложение о покупке (Proposta di acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты.

Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца.

Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек.

В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.

2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства.

С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке.

Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту - 1000 €, эту сумму оплачивает запросившая сторона).

3. Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю.

Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности.

Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости

Налоги и платежи при покупке недвижимости в Италии

Агентство:

Размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 5% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии). Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи.

Нотариус:

Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).

Нотариальный акт заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю перевод акта подготовленного нотариусом и гарантирует, что клиент понял содержание.

Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :

1. НДС = 10% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168€ (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог168€
4. гербовый сбор 168€

Итого: 10% от цены продажи + 500 €

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:

1. гербовый сбор - 7%
2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2%
3. кадастровый налог - 1%

Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости

Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссия агентства недвижимости.

Ежегодные платежи:

Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества.

В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона,
например, в Калабрии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):

а) электричество - 15 евро/месяц (если никто не живет), 15 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме);
б) вода - 187 евро/год;
в) мусор -103 евро в год

Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность

Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении.

Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Но есть возможностью возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении деятельности покупателем.

Например, при гостинично и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС 20%.

Визовый режим для владельцев недвижимости в Италии

Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское посольство выдает и пролонгирует каждый год мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться два периода по 3 месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгена.

Чтобы получить постоянную визу (вид на жительство) одной недвижимости не достаточно, а необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную фирму. Открыть фирму в Италии достаточно просто, кроме того, нет жестких правил на обязательный прием на работу итальянцев. Т.е. фирма может быть открыта и успешно функционировать (на нулевом балансе) с одним работником, т.е. самим хозяином.