Главная Как купить Хорватия Процедура покупки недвижимости в Хорватии

Процедура покупки недвижимости в Хорватии

1. Существует два варианта покупки недвижимости в Хорватии иностранными гражданами:

1.1. Приобретение недвижимости на иностранное физическое лицо:

Приобретение недвижимого имущества в Хорватии иностранными юридическими и физическими лицами осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности). РФ имеет соответствующий Договор с Республикой Хорватия, который позволяет российским юридическим и физическим лицам покупать объекты недвижимости в Хорватии.

Заключение договора купли-продажи.

Для покупки недвижимости иностранным гражданином на физическое лицо для осуществления сделки купли-продажи от него требуется только загранпаспорт.
Юридическое лицо соответственно должно предоставить надлежащим образом легализованную или апостилированную копию свидетельства о регистрации или выписку из реестра.

Хорватский нотариус также вправе ознакомиться с апостилированным и переведенным уставом иностранной компании и комплектом протоколов, отражающем последовательную смену Директоров и владельцев фирмы, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи недвижимого имущества, и отсутствии ограничений на совершение крупных сделок.

При заключении договора Продавец, как правило, требует внесения задатка в наличной форме в размере 10-15% стоимости объекта недвижимости.

Предпочтительной формой внесения задатка являются наличные. Остальная сумма по договору выплачивается в течение 30 календарных дней. По завершении процедуры оплаты Продавец выдает Покупателю расписку в получении средств.
Министерством Юстиции принимает решение о законности данной сделки, что подтверждается изданием административного акта.

Каждое заявление рассматривается Министерством в сугубо индивидуальном порядке, что занимает от полугода до полутора-двух лет.

Регистрация права собственника Покупателя в Земельном Кадастре
Окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество производится путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр. Данные сведения вносятся в кадастр после получения Разрешения МИДа Хорватии.

Естественно возникает вопрос о правовом статусе недвижимого имущества в период после заключения договора купли-продажи и до внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, ведь полное прохождение процедуры может занять до двух лет.

Иностранный гражданин или иностранная компания, которые заключили договор купли-продажи и уплатили полную стоимость за приобретенную недвижимость, в чем получена расписка Продавца, вправе зарегистрировать в соответствующем Суде своеобразное обременение – «пломбу». «Пломба» - это особое вещное право, существующее в рамках хорватского гражданского законодательства.

Данное обременение снимается Судом автоматически по факту предоставления разрешения МИДа Хорватии на сделку или Покупателем по факту отказа Министерства.

"Пломба" лишает Продавца возможности продать, заложить, сдать в аренду или как-либо иначе распорядиться данным имуществом. Нарушение правового режима "пломбы" со стороны Продавца квалифицируется как мошенничество и является уголовно наказуемым деянием.

Вариант отказа Министерства Иностранных Дел, как правило, предусматривается в Договоре купли-продажи недвижимости. В этом случае Продавец обязан перезаключить данный договор с любым указанным Покупателем лицом, к примеру, с юридическим лицом, учредителем которого является Покупатель.

Ориентировочно через 1-3 месяца после получения разрешения МИДа Покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.

1.2. Покупка недвижимости на компанию с иностранными инвестициями:

Избежать процедуры получения разрешения в МИДе Хорватии позволяет покупка недвижимого имущества сразу на юридическое лицо, учредителями которого являются иностранные юридические и физические лица, к примеру, граждане РФ.

Как правило, юридическое лицо регистрируется в форме хорватского аналога ООО (Общества с ограниченной ответственностью). Регистрация компаний в Хорватии входит в перечень предлагаемых нами услуг.

Для регистрации юридического лица от российского гражданина требуется только загранпаспорт.

От иностранного учредителя - юридического лица потребуются следующие апостилированные или надлежащим образом легализованные документы:

• свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц
• Устав
• Учредительный договор (при наличии)
• протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров компании

Перевод вышеуказанных документов осуществляется судебным переводчиком в Хорватии.

Как правило, регистрация юридического лица занимает в зависимости от региона от 1 до 4 недель с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий Суд (после подписания комплекта учредительных документов у нотариуса).

Предварительный договор (Преддоговор)

Чтобы зафиксировать объект за собой до регистрации своей компании, клиент заключает с Продавцом Предварительный договор (или Договор о задатке) и тут же вносит предоплату (задаток), который по общепринятой практике равняется 10-15% от стоимости объекта недвижимости.

Предпочтительной форма внесения задатка являются наличные. При отсутствии у клиента достаточных наличных средств, что может быть обусловлено особенностями национального российского законодательства о валютном регулировании и валютном контроле, клиенту может быть предоставлено 3-5 дней для перевода средств предоплаты (задатка) из-за пределов Хорватии по безналичному расчету.

После внесения задатка объект фиксируется за Покупателем. При его отказе от заключения Основного договора купли-продажи в дальнейшем он теряет сумму задатка. При отказе Продавца сумма задатка подлежит возврату Покупателю в двойном размере.

Преддоговор, как правило, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым следует руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету.

Основной договор купли-продажи объекта недвижимости

После регистрации компании можно подписывать договор купли-продажи и осуществлять оплату основной суммы по договору купли-продажи объекта недвижимости со счета компании (компании предварительно получает кредит от учредителя-нерезидента, который оформляется по факту уведомления Национального банка Хорватии). В данном случае объект ставится на баланс юридического лица

После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от Продавца Основной договор купли-продажи заверяется в присутствии нотариуса и документы в соответствующий Земельный Кадастр на регистрацию прав собственности Покупателя.

Ориентировочно через 1-3 месяца после заключения сделки Покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.

Создание юридического лица также поможет Вам разрешить проблемы миграционного плана – учредителю компании, имеющему более 51% долей в собственности, предоставляется Вид на жительство (статус временного пребывания сроком до 1 года) в этой стране.

2. Стоимость открытия фирмы со 100% иностранным капиталом в Хорватии.

• Уставный капитал 20.000 кун
• Сбор за объявление в газете 810 кун
• Сбор торгового суда за регистрацию 400 кун
• Вознаграждение нотариусу – 1000 евро

Таким образом расходы на оформление фирмы (без уставного капитала) составляею в среднем 1200 евро.

на 05.05.06 стоимость 1 евро = 7,27 кун

3. Стоимость содержания фирмы и налогообложение

После регистрации компании необходимо обеспечить ее функционирование в соответствии с нормами хорватского законодательства. Для этих целей, как правило, с квалифицированным бухгалтером заключается договор о бухгалтерском обслуживании компании. Стоимость услуг бухгалтера или привлеченной аудиторской фирмы – 100-300 ЕВРО в месяц в зависимости от квалификации и знания иностранных языков. Компания может сдавать отчет, свидетельствующий об отсутствии коммерческой деятельности и какой-либо прибыли, в течение неограниченного периода времени.

Возможна услуга предоставления юридического адреса без фактической аренды помещения (600 ЕВРО в год). После покупки недвижимого имущества фирма в Хорватии может быть перерегистрирована по адресу, где расположено данное жилое помещение. Законодательно установленной разницы между жилыми и нежилыми помещениями в Хорватии нет.

Созданная в Республике Хорватия компания функционирует согласно законодательству, действующему в Хорватии. Одним из аспектов ее поддержания является соблюдение налогового законодательства.

Ваша компания может быть «спящей», т.е. не вести никакой коммерческой деятельности, однако это не избавляет ее от регулярной сдачи бухгалтерской отчетности.

В противном случае компания будет оштрафована, причем размер штрафа определяется по усмотрению налоговых органов в зависимости от нанесенного экономике страны ущерба.

Не забывайте, что приобретенное Вами недвижимое имущество числится на балансе компании, который в силу этого должен быть в идеальном порядке.

Это означает, что баланс должен упоминать как минимум следующие позиции:

• платежи банку за банковское обслуживание счета компании (компания не может не иметь банковского счета)
• недвижимое имущество и его амортизация (срок амортизации недвижимого имущества – 10 лет)
• коммунальные платежи по содержанию недвижимого имущества
• плата за бухгалтерское обслуживание (как правило, заключается договор с бухгалтерской фирмой)
• налог на название компании (налог на фирму)
• регистрационный сбор в Торгово-Промышленную Палату
• заработная плата Директору (т.е. если учредитель выступает в роли Директора компании, то это заработная плата самому себе)
• социальные вычеты и налоги на заработную плату Директора, которые начинают начисляться после получения Разрешения на работу или Бизнес-разрешения
• заработная плата прочим сотрудникам компании (к примеру, членам его семьи, получившим Разрешение на работу в Хорватии для пребывания в этой стране дольше 90 дней в течение полугода)
• социальные вычеты и налоги на заработную плату прочих сотрудников компании
• мебель и ее амортизация
• кредит от нерезидента, который был использован на приобретение недвижимости или предназначается для покрытия текущих расходов компании

Налоги среднестатистической компании, используемой для целей владения недвижимостью, исчерпываются Налогом на название компании (налог на фирму) и регистрационным сбором в Торгово-Промышленную Палату в размере 60 кун в месяц или 720 кун в год.

Для ведения бухгалтерского учета и подачи финансовой отчетности в налоговую инспекцию мы настоятельно рекомендуем нашим клиентам заключить соответствующий договор с бухгалтерской или аудиторской компаний, которая будет нести ответственность за своевременное и правильное составление и сдачу документации (Отчеты в органы статистики подаются раз в квартал за подписью Директора компании или уполномоченного доверенностью лица.

Ежегодный отчет в налоговые органы представляются один раз в год или чаще, по требованию налоговых органов).

4. Стоимость содержания дома в Хорватии

При использовании квартиры/апартаментов в течение 6 месяцев расходы на коммунальные услуги составят около 500-600 ЕВРО. Содержание индивидуального дома обойдется приблизительно в 1000-1200 ЕВРО за 6 месяцев.

Цены на коммунальные услуги в Хорватии:

• Электроэнергия
  С 7:00 до 19:00 0,58 кун/кВт (0,076 ЕВРО/кВт)
  С 19:00 до 7:00 0,30 кун/кВт (0,04 ЕВРО/кВт)
• Водоснабжение. 100-250 кун/мес.(14-34 ЕВРО) в среднем в зависимости от расхода воды (дома снабжены приборами учета расхода воды).
• Фиксированный телефон. Абонентская плата за один номер составляет 73 куны в мес. (10 ЕВРО), а за второй – 45 кун в месяц (6 ЕВРО).
• Вывоз мусора. Обслуживание частного дома стоит 70 кун в мес. (около 10 ЕВРО).
• Отопление. Как правило из-за теплого климата дома в Хорватии не оборудованы водяным отоплением. Нагрев воздуха происходит с помощью климатических установок или электрических радиаторов.
  на 05.05.06 стоимость 1 евро = 7,27 кун

5. Правовые последствия при покупке недвижимости.

Закон предусматривает возможность получения Вида на жительство по такому основанию, как право собственности на недвижимое имущество. Однако подача документов по данному основанию в органы внутренних дел возможна только после получения разрешения МИДа Хорватии на оформление объекта недвижимости в собственность иностранного гражданина.

Поскольку выдача такого разрешения иногда затягивается на срок от одного до двух лет и не гарантируется, то вид на жительство в данном случае автоматически становится более далекой перспективой.

Следует отметить, что если при оформлении Бизнес-разрешения органы внутренних дел Хорватии принимают положительное решение в 85-90% , то при владении недвижимым имуществом вероятность благоприятного решения составляет 50%, так как необходимо какое-то весомое обоснование необходимости пребывания собственника недвижимости в Хорватии в течение длительного срока (строительство дома, его реставрация и пр.).

До момента получения разрешения МИДа возможно оформление визы на въезд в Хорватию для Покупателя и членов его семьи через соответствующие консульские учреждения.

Самый простой способ получения Вида на жительство это открытие собственной фирмы на территории Хорватии. При этом необходимо являться ее сотрудником и иметь место для проживания (это может быть как ваша собственная недвижимость, так и арендованная). Покупка недвижимости на территории Хорватии не является основанием для предоставления вида на жительство.

Кроме того, вы должны иметь:

• Достаточно средств для пребывания на территории Хорватии;
• Документы, объясняющие причину временного пребывания в Хорватии.
• Это могут быть: разрешение на работу или разрешение на ведение деятельности;
• справка, подтверждающая факт обучения в средних или высших учебных заведениях со сроками обучения;
• свидетельство о браке с гражданином Хорватии или лицом, имеющим вид на жительство на территории Хорватии. Права на работу данный вид на жительство не дает.

Документы, необходимые для получения Вида на жительство, в случае регистрации Хорватской фирмы.

Для получения вида на жительство от российского учредителя - физического лица потребуются следующие документы:

• 2 фотографии 3х3,5;
• Загранпаспорт со сроком действия не менее года (копия и оригинал);
• Свидетельство о рождении (копия и оригинал);
• Справка о несудимости (не старше 6 месяцев на момент подачи документов).
• свидетельство о браке (при наличии брака) (копия и оригинал);
• Подтверждение о наличии средств для пребывания в Хорватии (справка с места работы о заработной плате либо выписка с Вашего банковского счета);
• Правоустанавливающие документы на Вашу фирму (решение суда, Устав, Учредительный договор, протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров, доверенность на подписание необходимых документов, если подписывается не Директором или Директорами компании).

Имея вид на жительство в Хорватии в течение 5 лет вы можете получить ПМЖ и гражданство, что позволяет пользоваться безвизовым въездом во все страны Шенгенского соглашения. При этом законодательство Хорватии не запрещает двойного гражданства.