Главная Статьи Инвестируем в американскую недвижимость

Инвестируем в американскую недвижимость

Миленькие американские домики или апартаменты в тамошних кондоминиумах могут оказаться неплохой инвестицией - эксперты прогнозируют скорое возобновление роста цен на штатовском рынке недвижимости. Правда, всего лишь на 6-8% в год.

Американская распродажа

Говорят, что слово "ипотека" стало в Соединенных Штатах почти ругательным. Дескать, она и только она спровоцировала мировой финансовый кризис, а в самой Америке цены на недвижимость сильно упали и никто ее брать не хочет.

Сейчас в США действительно наблюдается снижение спроса на нее, увеличение времени экспозиции объектов и падение цен.

Например, по данным National Association of Realtors, по итогам 2007 года количество проданных домов в Америке сократилось на 12,8% по сравнению с 2006 годом. А сами они за прошлый год подешевели в среднем на 15%. И процесс продолжается.

По данным издания USA Today, цены на недвижимость в мае упали еще на 3,3% по сравнению с апрелем и достигли исторического минимума за последние семнадцать лет. Правда, отмечают в издании, такая ситуация наблюдается не во всех регионах Америки.

"Это миф, - говорит о тотальном удешевлении американского жилья бывшая москвичка, а ныне жительница Бостона Мила Видершайн. - В нашем городе цены упали очень незначительно. Мы в этом году покупали для сына новую квартиру и поэтому месяца три просто не выходили с риелторских сайтов. Да, банки стали придирчивее, да, ставки изменились, но на цены это не повлияло. Небольшая студия не в самом престижном районе стоит примерно $180 тыс.".

В общем, США нельзя назвать страной, распродающей недвижимость с молотка. Хотя совладелец сети ресторанов "Мировая карта" Майкл Дон рассказал "Деньгам", что жилье из среднеценового сегмента и недорогая недвижимость в Америке таки продолжают дешеветь. К примеру, во Флориде, за шесть месяцев текущего года цены снизились на 15-20%.

А вот элитная недвижимость не дешевеет. По словам г-на Дона, с начала текущего года не было падения цен на жилье в Манхеттене, в дорогих районах Калифорнии. Не подешевела "элитка" и во Флориде. Напротив, с мая текущего года элитное жилье в США начало дорожать. Рост цен уже составил примерно 4%.

Ценное жилье

Стоимость жилья в США очень сильно зависит от штата, региона, качества объекта и прочих факторов. "Цены на недвижимость в Бостоне примерно в два раза выше, чем, к примеру, в Огайо. Но у нас гораздо дешевле, чем в Нью-Йорке или в Майами. Все очень сильно зависит от штата", - поясняет г-жа Видершайн.

По словам г-на Дона, во Флориде или Бостоне, где студенты традиционно арендовали недвижимость, нынче наблюдается ситуация, когда снимать жилье они уже не хотят, а предпочитают его купить. "Дело в том, что арендная плата и платежи банку (при покупке недвижимости) практически одинаковы", - пояснил он.

Что касается цен, то, по его словам, в штате Мэриленд средний дом (200 м2 ) стоит $280-300 тыс. Цены на особняки площадью от 300 м2 составляют обычно около $500 тыс. и могут достигать $1,5 млн. Стоимость дешевых домов (150-180 м2) примерно $150 тыс. "Но это совсем старые домики, которым по 50-60 лет", - уточнил г-н Дон. Примерно столько же стоит недвижимость в Виржинии. А вот в Калифорнии аналогичное жилье на 20% дороже, чем в Мэриленде.

"Цены на новостройки, "кондо" или старые дома сильно отличаются, - поясняет г-жа Видершайн. - Дороже всего стоят старые дома в центре Бостона и в районе Кембридж, но старыми эти дома можно назвать очень условно - старые там только внешние стены, а вся "начинка" новая". По ее словам, квартира в кондоминиуме в хорошем районе Бостона обойдется примерно в $350 тыс.

"Во Флориде можно купить как дом площадью 100 м2 за $135 тыс., так и дом в 1000 м2 за $7 млн.", - заметил Александр Поддубный, директор международной девелоперской компании AESI.

Инвестиционный рай?

Несмотря на падение стоимости жилья, нынешние цены на недвижимость в США все равно не ниже тех, что были пять-шесть лет назад. "Например, в некоторых районах Лос-Анджелеса квартиры, приобретенные пять лет назад за $70-80 тыс., сейчас стоят $250 тыс. То есть, отдача на вложенный капитал может быть очень существенной. При этом верхний предел цен не ограничен", - заверил г-н Поддубный.

Поэтому собственники, стремящиеся продать недвижимость, сегодня, вроде бы, ничего не теряют в цене. Но у них есть сложности с реализацией из-за низкого спроса.
Может быть поэтому эксперты и уверяют, что именно сейчас наиболее подходящее время для покупки недвижимости в США.

Главный экономист National Association of Realtors (Национальная ассоциация риелторов) Лоуренс Юн (Lawrence Yun) считает, что на рынке представлено огромное количество домов и квартир на продажу по доступным ценам, что является предпосылкой того, что покупка недвижимости в Штатах может оказаться хорошей долгосрочной инвестицией.

То, что так думает не только г-н Юн, подтверждает и усилившийся спрос европейцев на американскую недвижимость. По данным, опубликованным в американской прессе, количество нерезидентов, покупающих недвижимость в США, за последний год выросло на 40%.

У зарубежных инвесторов, по словам Майкла Дона, пользуется спросом недвижимость в южной части Флориды, Лас-Вегасе, Калифорнии, Нью-Йорке и прочих местах: "Жилье в США очень востребовано нерезидентами - те, у кого есть деньги, частенько покупают его. Многие европейцы предпочитают покупать недвижимость в Штатах. Это выгодно из-за разницы в курсе доллар-евро".

Особенности национального инвестирования

Майкл Дон также считает, что сейчас выгодно покупать жилье в США с целью дальнейшей его сдачи в аренду или перепродажи. "Приобретение жилья в США - неплохая инвестиция, поскольку ожидается, что через восемь-десять месяцев рост цен возобновится", - отметил он.

И предположил, что в среднем ежегодное увеличение цен на недвижимость в Штатах будет составлять 6-8%. А вот такого роста, как несколько лет назад - 25-30%, скорее всего, уже не будет.

Покупать жилье в кредит и окупать кредит за счет аренды - давнее американское развлечение, описанное еще Робертом Кийосаки в книгах из серии "Богатый папа". Там, в Штатах, этот способ действительно работает. Как рассказала "Деньгам" г-жа Видершайн, они с мужем специально покупали дом "на две семьи" - большой, с абсолютно автономным вторым этажом, где есть свой отдельный вход, кухня, гостиная, два санузла и две спальни.

"Второй этаж мы сдаем и так окупаем кредит, взятый на покупку дома, - пояснила Мила. - От аренды мы получаем $1300 в месяц, и все эти деньги идут на погашение кредита". По ее словам, дом был куплен за $190 тыс. в кредит сроком на тридцать лет. При выдаче кредита банк сразу брал во внимание то, что второй этаж будет сдаваться в наем. Как рассказала г-жа Видершайн, они с мужем два раза перекредитовывали свой дом, чтобы снизить проценты.

Сейчас ставка по кредиту составляет 5,6%. При этом дом ежегодно оценивается муниципальными властями для определения базы налогообложения. По словам Милы, официальная цена дома, несмотря на падающий рынок, постоянно растет.

Нерезидентам сдавать принадлежащую им недвижимость может быть затруднительно. Поэтому специалисты рекомендуют сотрудничать с брокерскими компаниями. Правда, размер их комиссионных составляет 10-20% месячной ренты. Аренда в Штатах может приносить и $2000 в неделю за апартаменты в Майами с видом на океан и $2700 в месяц за квартиру в Нью-Йорке, и $1600 в месяц за домик в Далласе, Техасе.

Стоит отметить, что в США квартиросъемщик более защищен, чем владелец жилья. Поэтому выселить квартиранта до окончания действия договора не так просто. Основные "статьи", за которые квартировладелец может выселить арендатора - это неоплата коммунальных платежей и, собственно, задержка арендной платы. Но и это удастся не всегда. Особенно если жилье снимает женщина с ребенком - социальные службы непременно станут на ее защиту.

Также арендодатель не имеет права пересматривать арендные ставки в течение действия договора аренды с арендатором. При этом в каждом штате действуют свои законы. Например, в Нью-Йорке муниципалитет строго следит за тем, чтобы арендные ставки повышались не более чем на 7% в год.

Кредиты

По словам г-на Поддубного, иностранец может приобрести в собственность недвижимость на всей территории США, за исключением Оклахомы, где существует запрет на покупку земли иностранцами. Но и там не запрещено приобретать квартиры в кондоминиумах.

Александр Поддубный рассказал, что для покупки недвижимости нужно иметь счет в американском банке, так как большая часть расчетов осуществляется через банковскую систему. При отсутствии нужной суммы для приобретения жилья, можно взять кредит, причем по ставке, абсолютно смешной для большинства украинцев - 5-6%.

"Для того чтобы купить недвижимость в США, нерезидентам необходимо иметь минимум 30% стоимости объекта, на оставшуюся часть можно получить финансирование на срок от одного до тридцати лет", - отметил г-н Поддубный. По его словам, единственная особенность при получении ипотечного кредита для нерезидентов как раз и состоит в том, что первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет 30%, а не 10%, как для американцев. В остальном же условия для всех абсолютно равны.

В то же время, г-н Дон отмечает, что нерезидентам страны достаточно сложно взять кредит на покупку недвижимости в американских банках, особенно если нет подтверждения платежеспособности. Однако если на территории США у нерезидента есть действующий бизнес или в стране, гражданином которой он является, есть депозит, который составляет не менее половины стоимости приобретаемого жилья, то проблем с получением кредита не возникнет.

По данным международной девелоперской компании «AESI».

Почем домики?

ИТОГО: Покупка жилья в США может стать неплохой инвестицией, особенно в "правильном" месте и при наличии минимум 30% ее стоимости на первоначальный взнос.

Источник: meget.kiev.ua