Главная Статьи Обзор рынка недвижимости Хорватии

Обзор рынка недвижимости Хорватии

В статье британского еженедельника Sunday Times о покупке недвижимости в европейских городах в число рекомендованных и предпочтительных направлений вошел и хорватский Дубровник.

В последние годы и в настоящее время этот город, впрочем, как и вся Хорватия, является «хитом» для покупателей зарубежной недвижимости как в Западной, так и Восточной Европе.

Обзор по регионам

Объекты недвижимости, представленные на хорватском рынке, в большинстве своем типичны для этой части Средиземноморья. Это апартаменты на берегу Адриатического моря, пригодные для летнего проживания.

Тогда в как стандартных квартирах Загреба и других крупных городов Хорватии можно жить круглый год. Апартаменты широко представлены по всему побережью Хорватии – от Истрии до Южной Далмации.

Также в последнее время в Хорватии активно строятся небольшие виллы с отдельными бассейнами, объединенные в комплексы, выдержанные в классическом стиле средиземноморской архитектуры. Обычно это небольшие здания от 150 до 250 кв. м.

Сначала они получили распространение в Истрии, а затем и по всей Далмации. Как правило, такие поселки располагаются достаточно далеко от моря и, в лучшем случае, с видом на него. Это обусловлено относительно недорогой ценой земли и спецификой потенциальных клиентов.

До мирового финансового кризиса таковыми в большинстве своем являлись британцы и ирландцы, для которых близость моря не так существенна, как, например, наличие бассейна. Россияне, напротив, ценят близкое расположение пляжа превыше всего.

Цены, безусловно, зависят от региона и от назначения земли. Наиболее дорогими считаются участки на первой линии моря, в особенности в туристических зонах, где разрешено строить отели или кемпинги.

Наиболее дешевыми и перспективными являются земли в Лике (Lika), горном районе в центральной части Хорватии, который недостаточно оценен потенциальными инвесторами. Впрочем, недавно проложенная через Лику скоростная автомагистраль, удобно и быстро связывающая регион с побережьем и столицей, делает его с инвестиционной точки зрения очень привлекательным.

Текущее положение дел и ближайшие прогнозы

Согласно официальным данным департамента по статистике, цены на недвижимость в Хорватии по-прежнему растут. При этом агентства недвижимости сообщают, что спрос, наоборот, значительно уменьшился.

Факты говорят нам о том, что цены на хорватские квадратные метры медленно, но верно стали снижаться. Происходит это не только в Загребе, но и на Адриатическом побережье, где в последние месяцы наблюдался рост.

По данным ведущего портала недвижимости Хорватии CentarNekretnina, цены в столице на квартиры в ноябре по сравнению с октябрем упали на 1,2 % и в среднем составляют €2 021 за кв. м. Наиболее привлекательные цены на побережье можно встретить в Северной Далмации, за ними следует Истрия и берег залива Кварнер. В Средней и Южной Далмации цены выше.

Коррекцию можно ожидать, по всей видимости, в начале следующего года – как в столице, так и на побережье. Согласно статистическим данным агентств недвижимости и консалтинговых компаний, стоимость недвижимости в Хорватии не столько падает, сколько корректируется относительно качества и расположения.

Впрочем, в неофициальных разговорах ощущается некоторая паника среди инвесторов и строительных фирм. Даже те застройщики, которые используют собственные средства, значительно сокращают строительство в связи с меньшим притоком финансовых средств от продажи квартир.

Многие из них в течение последних несколько месяцев отстают от графика сдачи объектов к эксплуатации ввиду недостаточного оборота денег.

В более тяжелом положении находятся те инвесторы, которые кредитуются в коммерческих банках. Несильно уменьшая сегодняшние цены, застройщики пытаются продавать лишь часть квартир через небольшие агентства недвижимости по сниженным ценам.

Они используют рождественские скидки, чтобы прикрыть возникшую панику. Такие предложения по сниженной цене можно увидеть, открыв любое периодическое издание по недвижимости.

Стоит отметить, что сегодняшние цены на новые квартиры и коттеджи для потенциальных покупателей, рассчитывающих на кредиты, компенсируются дорогим ипотечным кредитом в коммерческих банках, ужесточивших свои условия.

Если банк одобряет выдачу кредита, его выплата займет большее время, нежели ранее. Некоторые банки продлили фактическую выдачу кредита до первого квартала следующего года, хотя официально он был выдан в октябре и ноябре.

В таблице вы можете ознакомиться с последними статистическими данными портала недвижимости CentarNekretnina относительно запроса и поиска недвижимости.

Российский покупатель

До последнего момента россияне предпочитали покупать апартаменты или дома на побережье. В большинстве случаев свою собственность они не сдавали в аренду.

Некоторые, правда, стремились покрыть арендой расходы на содержание самого жилья и компании в Хорватии, (последняя является обязательным условием при покупке недвижимости россиянами).

Некоторые наши соотечественники инвестируют свои капиталы в хорватскую недвижимость, в том числе и в сельскохозяйственные земли. Для многих из них тот факт, что земля сельскохозяйственного назначения не предназначена для застройки, зачастую не является преградой.

Как сообщил в частной беседе один из российских инвесторов в сельскохозяйственную землю, «когда-нибудь я смогу здесь что-то построить». Основным фактором при выборе такой земли является ее цена. Земля сельскохозяйственного назначения может быть дешевле участка под застройку в 15 раз.

Многих российских инвесторов привлекает то, что даже на сельхозземле, если удастся получить соответствующее разрешение местных органов власти, можно застроить от 5% до 25% территории, но при условии, что собственник занимается сельским хозяйством. В противном случае ему придется выплачивать налог за неиспользование сельхозугодий по назначению.

Европейский покупатель

В Хорватии до начала мирового ипотечного кризиса активно покупали недвижимость немцы, скандинавы и британцы. Спад банковского сектора и фондовых рынков замедлил рост доходов населения, а ужесточение выдачи кредитов в западной Европе практически свело к нулю спрос на хорватскую недвижимость со стороны европейцев.

Можно по-разному прогнозировать развитие ситуации на хорватском рынке недвижимости. Безусловно, положительным фактором является отсутствие масштабного строительства на побережье, подобного тому, что привело рынки Болгарии и Черногории к спекулятивному росту цен.

Поучительным примером является Испания, где строительный бум на побережье начался с ажиотажного спроса британцев, а в настоящий момент отсутствие покупателей из Объединенного Королевства спровоцировало серьезное падение цен на недвижимость.

Небольшой объем предложений недвижимости в Хорватии обусловлен городским и региональным планированием. В 2008 году власти жестко ограничивали районы жилой и коммерческой застройки еще на стадии рассмотрения. В кризисные времена этот фактор сыграют положительную роль для хорватского рынка недвижимости.

Впрочем, важнейшим стимулом для его развития для него станут изменения и дополнения в закон о собственности, согласно которым с первого февраля 2009 года граждане и юридические лица из стран Европейского Союза могут приобретать недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и хорватские граждане. Исключение будет сделано для земель сельскохозяйственного назначения и территорий национальных и природных парков.

До настоящего времени иностранные граждане стран ЕС должны были ждать согласия Министерства юстиции, которое рассматривало их запрос до трех лет. Некоторые граждане стран ЕС, не имеющие «договора о взаимности» с Хорватией (то есть хорваты не могут покупать недвижимость в их стране), могли совершать такую покупку только в качестве хорватских юридических лиц. Так же, как это делают в настоящий момент россияне.

Прогнозируемое вхождение Хорватии в ЕС в 2010 году вполне возможно даст потенциальным инвесторам дополнительные основания при выборе рынка недвижимости.

Вторым стимулом может стать природа: в небольшой Хорватии насчитывается восемь национальных парков, Адриатическое море считается весьма чистым, стране принадлежат более тысячи островов и множество памятников архитектуры (в том числе находящихся под защитой ЮНЕСКО).

Для многих покупка недвижимости в Хорватии является возможностью сохранения и преумножения средств в период глобальной мировой рецессии.

Автор: Игорь Янаки
Источник: Prian.ru