Главная Статьи Чехия: приобретение недвижимости без юрлица. Новая процедура покупки: плюсы и минусы

Чехия: приобретение недвижимости без юрлица. Новая процедура покупки: плюсы и минусы

Не все государства позволяют иностранцам, в том числе и русским, свободно покупать недвижимость на их территории. Еще недавно к странам, запрещающим покупку недвижимости иностранцам без образования юрлица, относилась и Чехия.

Но с 1 мая текущего года чехи наконец-то разрешили иностранцам свободно покупать квартиры и дома.

Как вся Европа

Чехия - не самая богатая страна Евросоюза, и средние доходы чехов сравнительно невысоки, поэтому и на покупку недвижимости они зачастую могут потратить меньше, чем западные соседи или россияне (в России уровень доходов, конечно, не выше, но недвижимость за границей покупают обеспеченные сограждане, и бюджет на покупку у них довольно большой).

Запрещая покупку недвижимости иностранцам без образования юридического лица, чешское законодательство защищало своих граждан от повышения спроса на недвижимость, и, следовательно, от существенного роста цен. Однако Чехия вступила в Евросоюз, а согласно статье 56 Договора о создании Европейского союза страны-участницы не имеют права ограничивать иностранцев в приобретении недвижимости на своих территориях.

«С 1 мая 2009 г. в Чехии в законную силу вступил Международный договор о запрещении ограничений перемещения капитала, дающий право гражданам других государств приобретать объекты недвижимости на физическое лицо. Основа договора - общеевропейское законодательство, имеющее приоритет перед законом конкретной страны», - сообщает Михаил Бутенко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Центра Недвижмости «Bonus».

«Ограничение осталось только на приобретение домов и квартир, расположенных на сельскохозяйственных и лесных землях, их иностранцы смогут покупать только через два года», - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Вопреки опасениям чешских законодателей, нововведение практически не отразилось на спросе на недвижимость и на ценах. Возможно, все складывалось бы по-другому, если бы не мировой финансовый кризис.

Но в нынешней экономической ситуации цены на чешскую недвижимость не растут, как и во всей Европе: «По сравнению с прошлым годом цены снизились в среднем на 3-5%, при этом стоимость панельной застройки снизились даже на 10-15%, а цена элитных квартир вообще не изменились. Принципиального падения цен на чешскую недвижимость нет, но рост остановился», - сообщает Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM».

Кроме того, иностранцам разрешили покупать недвижимость в Чехии, но не зажгли зеленый свет получателям ипотечных кредитов: чешские банки практически не рассматривают заявлений от нерезидентов Чешской Республики, а отсутствие ипотеки, естественно, сдерживает спрос и приток иностранного капитала, а значит, и цены.

Новая процедура покупки

В связи с изменениями в чешском законодательстве процедура покупки для желающих приобрести квартиру в Чехии на собственные средства упростилась, а затраты на сделку сократились. Сегодня покупка недвижимости в Чехии для российского гражданина проходит в несколько этапов:

• Выбор объекта (предварительно в России, а потом на месте) и внесение залоговой суммы за понравившейся объект (обычно она составляет 10% от стоимости недвижимости).
  Одновременно подписывается резервационный договор, в котором излагаются условия будущей сделки, а также условия возможного отказа от сделки и санкции на случай нарушения этого договора.
• Подписание основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, составление акта купли-продажи.
  В Чехии сделка не считается завершенной, пока не будет произведена соответствующая запись в Кадастре недвижимости, и поэтому продавец не может получить деньги за продаваемый объект недвижимости на этом этапе. До завершения сделки деньги передаются на хранение нотариусу, а отношения между сторонами и нотариусом оформляются отдельным договором
• Регистрация договора купли-продажи в Кадастре недвижимости, для чего в местное кадастровое управление подается соответствующее заявление об изменении сведений о владельце недвижимости.
  Процесс записи в Кадастр может занимать от одного до шести месяцев, и как только проходит регистрация в Кадастре, сделка считается состоявшейся, - в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Также составляется протокол передачи объекта, - он содержит опись мебели и техники, находящейся в купленной квартире, в нем указываются показания счетчиков и т.п.

Таким образом, существующий ныне процесс покупки чешской недвижимости довольно прост и занимает сравнительно мало времени, а до 1 мая 2009 г. всем покупателям-иностранцам приходилось регистрировать юридическую фирму. Эта процедура длилась недолго - в среднем 2-3 недели, но требовала выполнения дополнительных условий и подготовки определенного пакета документов.

Чтобы открыть в Чехии юрлицо, иностранным гражданам необходимо предоставить:

• учредительные документы с указанием названия фирмы и предмета ее деятельности;
• сведения обо всех учредителях, а также членах их семей и родителях;
• сведения о директоре;
• информацию о долевом участии совладельцев в уставном фонде (каждый должен внести не менее 20 000 крон – примерно 12,5 тыс. рублей);
• справку о наличии в любом чешском банке 160 000 крон (около 100 тыс. руб);
• справку, подтверждающую, что директор и соучредители не имеют судимостей.

За регистрацию юридического лица приходилось платить около 1600-2000 евро. Можно было поручить всю черновую работу риэлторской фирме, но тогда регистрация компании обходилась в 2500-3000 евро.

Кроме того, чтобы не лишиться недвижимости, приходилось поддерживать фирму в рабочем состоянии, сдавать годовую отчетность, подготовка которой обходилась примерно в 300 евро, и платить налоги.

Теперь же покупатели чешской недвижимости оплачивают только комиссионные риэлторской фирме - 2-5% от стоимости объекта, услуги переводчика – 100-200 евро, услуги хранения денег у нотариуса - около 1000 евро.

Вступив в права собственника, придется также платить ежегодный налог на недвижимость - около 50 евро и ежемесячные коммунальные платежи – в среднем 100 евро. Естественно, до изменения чешского законодательства, покупатели тоже несли все эти расходы, но они приплюсовывались к затратам по регистрации юридического лица.

Большие плюсы нововведения…

Самый важный плюс - в экономии денег. Теперь даже при совершении сделки купли-продажи можно сэкономить от 1600 до 3000 евро, к тому же не приходится нести расходы по налогам и составлению годовой отчетности, не потребуется и лишних 20 000 крон для уставного фонда созданной фирмы и 160 000 крон на счете юридического лица в чешском банке.

«Безусловный плюс оформления объектов недвижимости на физическое лицо - экономия времени», - утверждает Михаил Бутенко («Bonus»).

Еще послабление. Ранее приобрести недвижимость в Чехии фактически разрешалось лишь несудимым гражданам. При наличии судимости, конечно, можно было оформить юридическое лицо на своих домочадцев и родственников, но в этом случае повышался риск потери недвижимости.

А сегодня купить дом или квартиру в Чехии может практически любой желающий. Ограничения касаются лишь пересечения российской границы и получения Шенгенской визы, которая необходима для въезда в Чешскую Республику.

Например, практически нет шансов на получение шенгенской визы у тех, кто ранее серьезно нарушал визовый режим Евросоюза или совершил преступления в странах Шенгенского соглашения, а находящиеся под следствием россияне не смогут легально пересечь границу России. Только при подобных обстоятельствах о покупке недвижимости в Чехии придется забыть, а в остальных случаях – никаких ограничений.

Еще один важный плюс новых правил в том, что собственность, приобретенная на физическое лицо, становится личной собственностью, а значит, ее можно спокойно продавать и сдавать в аренду без коллективного решения всех учредителей. К тому же личную собственность нельзя потерять в случае банкротства или финансовых затруднений открытой компании.

… и не такие уж маленькие минусы

Однако у новых правил есть и оборотная сторона медали. Во-первых, оформить недвижимость можно лишь на одно физическое лицо, либо на супружескую пару, а если нужно, чтобы собственниками жилья вместе с покупателем были и другие люди, то такой возможности новое чешское законодательство не дает.

Во-вторых, как мы уже отметили, иностранцам практически невозможно получить ипотеку.

В-третьих, наличие недвижимости в Чехии не гарантирует получения полугодовой или годовой шенгенской мультивизы и тем более вида на жительство, недвижимость служит лишь одним из плюсов при рассмотрении заявлений.

«Обычно собственники недвижимости сначала получают лишь мульти-шенген на полгода, что дает им право находиться в стране до 90 дней, а потом годовую визу, по которой срок пребывания в странах шенгенского соглашения увеличивает до полугода (по 90 дней в каждом полугодии). Но при этом необходимо подтверждение наличия средств на время пребывания в Шенгене», - рассказывает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».

А при покупке недвижимости на юридическое лицо, все соучредители и члены их семей могут рассчитывать не только на мульти-визы, но и на вид на жительство.

А фирма все равно нужна

Таким образом, если цель покупки недвижимости в Чехии - постоянное проживание в этой стране, то без образования юридической фирмы все равно не обойтись.

«Поэтому наши клиенты, как правило, обращаются за комплексом услуг, включающем регистрацию фирмы», - сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock).

Правда, никто не мешает собственникам жилья, купив недвижимость на свое имя, затем открыть еще и фирму, это защищает собственность от возможных финансовых неурядиц компании, и позволяет спокойно закрыть фирму в любое время, не задумываясь о судьбе своей квартиры или дома.

Но такое поведение невозможно для желающих воспользоваться ипотекой, т.к. в данном случае ипотечные программы открыты лишь юридическим лицам. Но стоит отдать должное чешским банкам – ипотечные кредиты юридическим лицам выдаются довольно быстро и легко:

«Получить ипотечный кредит может даже только что зарегистрированная фирма, но естественно при условии предоставления всех необходимых документов. В первую очередь банк интересуют сведения о доходах владельцев фирмы, причем их вполне устроят данные о зарплате в России, а также информация о движении финансовых средств на банковских счетах за последние 6 месяцев. Как правило, чешские банки охотнее дают кредит, если первоначальный взнос составляет 50% от стоимости объекта недвижимости. Сегодня ипотеку можно получить максимум на 30 лет, а ставка по кредиту составляет 4,5-5% годовых», - рассказывает Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»).

«Как правило, недвижимость в Чехии приобретают с целью инвестиций в свое будущее – для получения образования, ведения бизнеса, эмиграции и пр. Поэтому открытие юридического лица является дополнением к недвижимости, оформленной на физическое лицо. Это открывает большие возможности для деятельности в Чешской Республике. Но если перед покупателем недвижимости подобные задачи не стоят, то новый порядок оформления собственности будет для него более удобным и менее накладным», - делает вывод Михаил Бутенко («Bonus»).

До 1 мая 2009 г. недвижимость в Чехии можно было купить только на юридическое лицо, теперь же собственником квартир и домов в этой стране может стать практически любой российский гражданин. Нововведение, увязавшее чешское законодательство с требованиями Евросоюза, делает процесс покупки более быстрым и понятным, и что очень важно, - менее затратным.

Однако владение недвижимостью в Чехии не дает ее собственнику серьезных преимуществ в получении шенгенской визы и тем более права на вид на жительство в Чешской Республике. Кроме того, иностранным гражданам практически нереально получить ипотечный кредит.

Поэтому для тех, кто связывает свою дальнейшую жизнь и работу с Чехией, открытие собственной фирмы весьма желательно, а для получения ипотечного кредита – просто необходимо. Но в остальных случаях изменения в законодательстве только на руку потенциальным покупателям чешских квартир и домов.